【大澳门威尼斯人赌场官网2015年03月17日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者张纯之编译报导）橙县布里商场（Brea Mall）西边Vista del Plaza大楼的60套公寓进行了升级，目前其房租一直上涨，每月从1,450涨到2,300美元，仍然供不应求。这有两个原因。

一是反映硬件设备升级，公寓月租调高50-100美元；每户配备了洗衣机、烘干机、花岗岩台面、新地板以及新窗户等。二是租户们也没得选择，因为橙县的房子空置率只有5%左右，公寓几乎都满了。

据《橙县纪事报》报导，上周，尔湾房地产分析公司绿街顾问（Green Street Advisors）发布报告说，2015年橙县房东经济前景乐观，其房租收入将比去年增加5.7%。2014年，受就业率上升带动，许多合租或与父母同住者开始自己租房，这使得橙县房租涨了5%。

连涨四年

尽管开发商在加紧建房，但房子仍然跟不上需求。

公寓跟踪公司RealFacts的调查数据显示，一套不带家具的大单元公寓，平均月租已连续上涨四年，上涨达21%、305美元。消费者物价指数（CPI）显示，在洛杉矶县、橙县和河滨县，各种类型房子的房租在四年半里稳步上涨11%。

圣塔莫妮卡86岁居民叔罗尔（Frances Schroer）月收入刚刚能覆盖房租和账单，他说，这不公平，许多人和他一样都挣扎在生活线上，房主们太贪婪了。

经过精密计算的房租

但供需关系是推动橙县房租上涨的关键因素。

目前，越来越多的业主使用类似订购机票和酒店的软件来设定房租，他们依据市场调查数据设定房租与租客续约。考虑的因素包括每日市场价格、房屋空置率、出租房屋数量，以及租户计划搬迁日期等。尔湾的公寓开发和管理公司Legacy Partners的高级副总裁莫里森（Scott Morrison）说，使用这一软件，使收益增加了3%。

两家公司RealPage Inc.和Rainmaker Group提供软件“收益管理”和“动态价格”已经10年多了。尽管以大客户为主，但越来越多的小客户也开始使用他们的产品。来自德克萨斯RealPage公司的邓肯（Keith Dunkin）说，在拥有50套房以上的业主们当中，有35%使用收益管理软件。

邓肯说，这不是增加房租的问题，而是攸关收益的问题，是平衡房租和占有率的问题。房主将房子都租出去可以多挣钱，所以有时会降低房租来保证高入住率。比如，租6个月、月租2,000美元的房子，如果租户愿签8个月的合同，房租就可以降至1,750美元。

莫里森说，在南加，夏季到期的房子租金会较便宜，因为那时有较多的人搬家。而感恩节和新年之间到期的房子租金就会高一些，因为那时较少房客搬迁。

房东想尽量扩大收益

资产管理者们说，税收、水电费、工资和维持费都在涨，因此房租不过是在随着业主的花费升高而增加。如果房租不涨，房主们的收入会降低。

另外，房屋交易也推动了房租增加，依据13号法案下，一次交易就可以使资产税一下跳涨至市场价。新房主要覆盖这些成本，并获得投资回报。

然而房东们的目标不同策略也不同。想卖房的屋主会涨房租，这样可以提高售价。而收租金的小业主们则会将房租上涨控制在市场增长率以下，以便有利于与房客续约，从而避免返修成本。

Vista del Plaza租户哈德森（Behnaz Hudson）5年内经历两次涨价，分别涨了25美元和55美元。她说，生活成本都在涨，为什么房租不可以涨？

她的管理经理格尔曼说，升级房子有助于保持竞争力。他努力在相似的价位下提供更多的服务。他说：“长期租户很有价值，但如果我们不涨房租就没钱升级房子，这样再过10-12年，大楼就会成为一幢过时建筑。”

责任编辑：方平