【大澳门威尼斯人赌场官网2015年11月08日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者朱丽娅悉尼编译报导）西太平洋银行（Westpac）宣布小幅提高房贷利率0.2％后，一片阴影突然笼罩在了房地产市场之上。

据澳洲Domain房地产网报导，据一些权威人士称，银行此举标志着将悉尼和墨尔本的房价推至令人头晕目眩的高水平的房称市场繁荣的结束。

安保资本（AMP Capital）首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）是位资产泡沫专家，他说：这是房地产的“分水岭周”。“我会非常密切关注本周末的拍卖成交率。”费尔法克斯（Fairfax）旗下的Domain 房地产集团首席经济学家威尔逊（Andrew Wilson）表示，其它银行将会跟随西太平洋银行的举措，这使房地产市场蓬勃发展的两个最大城市发生了变化。

按照Domain集团的数据，短短三年里，悉尼的独立房中位价飙升了35.5万澳元，达到100万澳元以上。下周最新的季度数据所显示的甚至会更高。墨尔本的房价上升起步较晚，但今年的涨幅已经显示出特别强劲的势头。全市独立房中位价已经在两年内增加了约12万澳元，达到67万澳元。

今年年初监管机构推出规定以抑制投机性房产投资。西太平洋银行表示，适用于投资者和自住房主的加息很有必要，因为银行贷款要求的资本额已经提升。拍卖成交率已从近期高点回落，投资贷款的增速已在放缓，人们对房产市场的预期变得悲观起来。

澳洲储备银行现在也认为蓬勃发展的房地产市场已经转向。近期公布的一年两次的金融稳定性审查报告中说：“一些初步迹象显示，两个最大城市的房地产市场可能会转向。”

由西太平洋银行墨尔本研究所公布的购房时机指数也反应出这一点。该指数在过去的一年里已经下跌了11％，现在比2013年9月时的峰值低了30％。悉尼的指数处于1975年开始调查以来的最低点。消费者房价预期指数也急剧下降。

还有一个缓慢变化的因素影响着房价，即住房供应的增长，这往往被每天的亮点销售价格和拍卖成交率遮挡。澳洲最大的城市在过去的几年里都经历了一波新房兴建潮。

统计局近期公布的数据显示，上一财年有创记录的21.2万所新住房开工，其中近一半为公寓房房。

正如所有学经济学的中学生都知道的那样，当供应量上升到满足需求时价格会有回应。澳洲储备银行副行长洛伊（Philip Lowe）说，很明显新建住房潮终于开始影响到大城市的房价，“明确这一点还为时过早，但我认为终于会看到住房供给将缓和价格的上涨。”

这是值得储备银行欢迎的趋势，对此储备银行已就有关房价泡沫和房产投资意向多次发出警告，尤其是对悉尼。洛伊说：“人们需要小心，房价不会继续以远远超过收入的增长速度上涨。”

对房地产市场和经济最好的情形，是房地产价格逐步回落到符合经济增长的速度。洛伊说：“理想情况是我们现在要经历一段相当温和的房价上升时期。这将缓解一点家庭资产负债的风险，将有利于经济的发展。”

洛伊承认房地产市场的变化可能造成经济损失。他说：“住房方面的风险高于几年前。”

上月底公布的国际货币基金组织（IMF）对澳洲房产市场的审查报告中称，全澳房价被高估了约10％，悉尼尤其令人担忧，其房价被高估了约16％。

作为世界顶尖的经济机构之一的国际货币基金组织警告道，房价的大幅下降将产生严重的经济后果。家庭将减少开支，作为经济的重要领域的房地产行业，其投资和就业将会下降。

本地经济学家对价格下跌的可能性存在分歧。汇丰银行（HSBC）首席经济学家布洛克斯汉姆（Paul Bloxham）表示，尽管西太平洋银行提升了利率，但利率仍然处于非常低的水平，这将支撑价格的持续上涨，只是速度减慢。他说：“如果房贷利率上升一点点，将有助于减缓房价的上涨，但这并不意味着房价会下跌。”

经济学家艾斯雷克（Saul Eslake）表示，尽管最近新房修建数量激增，澳洲的大房地产市场仍然没有供应过剩。他说：“房价在未来12个月里下跌的概率不为零，但可能性相当低。”

艾斯雷克表示，房地产市场的改变可能会非常缓慢，有可能在两三年的时间里价格会下跌，特别是当利率开始上升时。奥利弗博士指出，悉尼和墨尔本的房价在2009年和2011年曾温和下跌。他说：“我怀疑在未来一年或两年时间里还有另外一个衰退期出现。”

“但我不认为房产市场会崩溃。”艾斯雷克和奥利弗强调了澳洲房地产市场的高瑞区特性，这意味着未来房价的趋势有可能在城市或偏远地区之间存在差异。

在矿业繁荣之后，房地产已经成为澳洲主要的经济推动力。但澳纽银行经济学家墨菲（Cherelle Murphy）认为，住房建设已接近峰值，这意味着房地产提供的更广泛的增加动力将逐步消退。

再加上房价的明显放缓，墨菲说：“由于房地产行业对整体经济具有如此强大的影响，当该行业萧条时则会出现危险，尤其是经济其它方面并没有很多优势时。”

历史表明，城市和各省的经济可能需要数年时间来调整房市繁荣消退之后的局面。悉尼最新的房屋价格飙升，在1997年和2003年之间使独立房中位价上升了160％，这促成了纽省很长时间里经济表现不佳。

房地产繁荣的一个遗留问题是更大的债务负担。家庭负债与可支配收入的比例在五年前时还比较稳定，但在近三年里开始上升。国际货币基金组织上月公布的数据显示，澳洲家庭负债占国内生产总值（GDP）的比例在世界上为最高水平。一些经济学家担忧创记录债务水平再加上非常低的工资增长幅度，使很多澳洲家庭都非常脆弱，尤其是房价下跌时。

房地产繁荣还带来一个后果，这个后果无法进行系统分析，即整个城市如何随之改变。目前悉尼和墨尔本独立房中位价超过一百万澳元的郊区的邻近区呈现惊人的价格增长。自2012年中期，悉尼房价开始起飞以来，独立房中位价超过一百万澳元的郊区从107个增加到254个，增长了近140％；短短两年内墨尔本独立房中位价超过一百万澳元的郊区从28个上升到62个，跃升了120％；独立房中位价超过二百万澳元的郊区，悉尼从7个增加到42个，墨尔本从1个上升到4个。

咨询公司SGS Economics and Planning 的分析显示，在上个世纪90年代中期，墨尔本中等收入的家庭可以轻松负担距离中心商务区5到10公里范围内四分之三市郊的中位价独立房。现在，这仅限于不到四分之一的市郊，其中许多人住的区距离中心商务区超过35公里。

该咨询公司的另一项调查显示，飙升的房价一直是墨尔本和悉尼福祉变差的主要推动力。它使用了大约50个指标来评估澳洲最大两个城市的生活是否在过去十年里得到提高。

并揭示了一个两极发展现象。那些拥有优越位置的房产和稳定工作的家庭，生活水平显着提高，但其他人的生活变得更具挑战性。加深社会分裂现在似乎是房地产繁荣所遗留下来的具有持久性的问题之一。

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