【大澳门威尼斯人赌场官网2015年10月18日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者郑庸澳洲悉尼编译报导）有关悉尼房地产市场目前的状况，人们议论纷纷，近年来的市场热是否已经到顶？是否已开始向下走？大势如何？房地产数据公司CoreLogic RP Data的分析师库舍（Cameron Kusher）在房地产观察网站发表了他的见解。
据澳洲房地产观察网报导，最近关于悉尼房地产市场是否已经到顶的问题，出了不少文章。的确，看起来市场已经处于顶峰或已经稍微过顶峰了，但应该仔细地查看一下市场目前的迹象。
房价
悉尼的房价，在2015年8月前的12个月里上涨了17.6%，在2015年的前8个月里上涨了14%。悉尼房地产市场，自从2012年5月触底以来，一直呈现着上涨的趋势。从那时起，房价总共上涨了49.5%。具体来看，这相当于一个在2012年5月价值50万澳元的房子到现在值747,704澳元。数据显示房价以很快的速率上涨，而最近的数据或许显示上涨速度慢了一些。8月份，房价涨了1.1%。9月份的数据显示的上涨幅度更小，9月份的头20天里，只涨了0.3%。
买卖
买卖成交量并不是衡量房地产市场的及时指标，因为统计到所有的交割完毕的房产买卖有一定的时间延迟。而且，楼花的买卖是按合同签订日算的，待交割完成时才计算在内，这可能是几年之后的事了。所有，如果突出楼花销售量的话，那可能会对公寓房的销售计算不足。最新的2015年6月的数据显示，今年第二季度，售量是23,432 套。与2015年同期比，独院房销售量少了5.5%，公寓房少了16.5%。
上市待售时间
2015年7月底，悉尼房子典型的是上市25天后即售出。CoreLogic RP Data公司从2005年初开始一直在跟踪房产在市场待售时间，发现这是销售最快的时候。房价的强劲上涨，加上房产的快速售出，这说明在悉尼各地，需求仍然相当强劲。
拍卖成交率
9月19日这一周的拍卖成交率是73.2%，这与一周前相比基本上没有变化。重要的是，在大多数情况下，拍卖成交率都在往下调。在今年4月份最高的时候，拍卖成交率几乎达到90%。去年4月份，拍卖成交率是78%。需要注意的是，近几个周里，上市拍卖的房产数量比一年前多了很多。不论如何，代表着悉尼房产销售四分之一以上的拍卖市场在近几个月里是疲弱一些了，而且在销售旺季的春季至今也没有反弹起来。
上市的房产数量
最新的每周房产上市数据，其中包括独院房、公寓房、土地的出售，显示悉尼地区在9月22日之前的四个周里新上市的数量是8,525 套，在市场上待售的总数是20,121 套。新上市数量处于2014年11月30日以来的最高。市场上的待售总量是2014年12月14日以来的最高。与去年同期相比，新上市的数量与在市场的总数量分别增加了19%与5%。
在拍卖市场转弱而且房价上涨出现了缓慢的早期迹象的时候，在市房产数量的巨大，或许将导致房价的上涨，在接下来的几个月里进一步缓慢。这是因为，买家们可以有更多的选择，不必非得出特别高的价钱才能把房子买到手。
抵押贷款变缓
CoreLogic RP Data公司的抵押贷款指数，跟踪的是买房前的活动，数据显示了最近几周里某些明显的弱化。尽管此指数仍然很高，但已经在近几周里下滑了2%。这几周，按季节而论，理应是指数升高的时候。去年这个时候，指数比当时的两周前升高了1.2%。抵押贷款，特别是买投资房的，变得越来越难以贷到。我们可能看到了这一部分的房地产市场由于需求减少而开始变缓的最初迹象。
建房批准量
最新关于2015年7月的建房批准数据显示，这个月是创记录的，有高达5,159套住房被批准。其中包括1,655 套独院房、3,504 套公寓房。此前的12个月里，有15,213 套独院房被批准，有创记录的30,921 套公寓房被批准。自从1993年初以来，悉尼一直是批准公寓房的数量高于独院房的。新房的大量出现，缓解了悉尼住房短缺的问题，让买家有了更多的机会。
买房融资
最新2015年7月的纽省住房金融数据显示，对自住房的需求开始升高，而投资房需求开始下降。重要的是，自住房部分包括了重新融资。如果我们不考虑再融资，我们也看到了自住房部分的坚挺与投资部分的减弱。对新贷款来说，投资者仍占多数，占了58%。然而，两个月前，投资者占纽省所有新贷款的比率为62.4%，是历史最高记录。
房租及回报率
2015年8月前的12个月里，悉尼的房租升高了2.3%。这是至2013年5月以来的最低的增长幅度。在房租增长缓慢而房价增长迅猛的情况下，悉尼的租金回报率跌到了历史最低水平。2015年8月，租金回报率是3.3%。我们说过，纽省房产投资活动最近创了记录而且一直维持在很高的水平上。似乎很多的投资者没有在意房租的回报，而主要是在关注未来的增值潜力，以及负扣税的好处。
尽管数据总体来说无疑仍然很强，但是市场开始转缓的迹象已经出现了，某些迹象或许意味着市场的最高峰已经过去。历史最高水平的待售房产数量、抵押贷款的需求减弱、拍卖成交率减少，这可能是导致悉尼房价上涨速度要缓慢下来的因素。尽管我们期待房价涨幅可能开始变小，但在低抵押贷款利率的明显的刺激作用下，房价将继续上涨，只是涨幅小一些而已。
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