文|张岳

上期文章讲到房产加建前的准备，特别是一定要取得政府许可；否则，申请房屋抵押贷款会受影响，而且在转让时，卖主必须如实披露加建情况，否则有成被告风险。Sherry王在20多年的评估职业生涯中看到了非常多的商业房产投资成功或失败的案例，而无论成功或失败都是有原因的；或者说，失败是可以避免的。

商业房产投资 新vs旧

Sherry王根据经验发现，在房地产投资中出问题的往往是新的建筑项目；相反，老旧建筑的房产投资项目一个个都经营的很好。原因何在？因为新建筑价格高，贷款额度高，要求投资人有足够的现金周转，一旦连续几个月不能偿还房贷，就会被银行收回。

准备好了再出击

做生意主要目的就是为赚取利润，所以见到有利可图的项目就想投资，这无可厚非，但Sherry王提醒投资者，不要感情用事。只有已经准备好了，子弹够了，看到心仪的目标时果断买下，通常才不会错。但如果还没有准备好足够的资金，看中一个商业房产，就非买下不可，不是说这样的就一定会出问题，但她提醒这样的投资人要小心。

资金不够多 也有好投资

如果资金不够多，就眼睁睁看着别人把项目拿走，而自己一事无成吗？也不是。有这样一个实例，一位投资人看到一栋很漂亮的商业房产，但价格很贵。他仔细斟酌后，意识到自己的实力还不够，便主动放弃了这个房产，不过，他并没有放弃投资，而是决定买一个稍微差一点的但价格会便宜很多的房子，然后自己去改建和装修。

Sherry有不少客人是从1993年到现在的长期客户。21年下来，看着他们一步一步的发展，并且有清晰的规划。房子最初是怎样的，购买后做了怎样的改建，变成了怎样的情况，而且这些改建既实用又为房产带来增值。Sherry感慨：“人们讲福地福人居，那是因为主人勤于动脑和动手、用心在观察。我为他们高兴，恭喜他们。”

不能太贪心

生意都是从小做成大的，如果看到有利可图就不顾实力与风险而冒进，很可能会因贪心而失败。Sherry就遇到过这样的案例，两位投资人有相似的经济条件，一人量力而行，贷款买了两套房产适可而止；而另外一人则想一切办法拼命贷款，利用银行贷款再去买下四套房产。后来利率升高，贷款成本增加，第二位投资人无力还贷，房子一个个相继被法拍或被迫转让出去。一环出了问题，全盘皆输。

塞翁失马，焉知非福

有这样一个值得思考的故事。有几个投资人同时竞标某一个商业地产，大家都在使劲抢，都抱着“非买不可”的态度，因为大家都认为，这个项目只要买到手，势必会钱滚钱。其中一人感觉自己的资金不足以再向上竞标，被迫退出，把机会送给竞争者。在退出时他为自己失去一个非常好的赚钱机会而难过，甚至搥胸顿足的跟人讲。

事情确实是按着大家预想的那样在发生，三五年后，竞得该商业地产的投资人已经赚了投资额的50%，他把赚的这些钱拿出来，用作头款，再去投资一个几倍大的商业地产。不料房地产市场遭遇波谷，这个大的投资项目垮掉了，波及到他先前投资经营的所有房产项目全部垮掉。

在看过太多的成功或失败的故事后，Sherry表示，是祸是福，真的永远不是绝对的。该是你的就是你的，不是你的，也不要为此而痛苦劳神或忿忿不平。这不是讲宿命，而是人的心态如何把握的问题。（未完待续）◇

责任编辑：汪曼