【大澳门威尼斯人赌场官网2014年07月24日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者韩香茗编译报导）房价在上涨，住房拥有率却在下降，新西兰房市到底发生了什么？有人说是新西兰文化所致，有人归咎于海外买家，有人归咎于投资商，有人抱怨税收系统，有人抱怨抵押贷款太容易。但无论如何，结果都一样，对比其它国家，对比新西兰人的收入和租金，房价的确太高了!

对此，新西兰经济研究所（NZ Institute of Economic Research）首席经济师Shamubeel Eaqub，在近期的《国际住房金融》（Housing Finance International）杂志上，发表了对新西兰房价高估的分析报告。

他在报告中表示，对于新西兰房市的高估，没有简单的解决途径，但他提出了相应的建议。他说：“房价上涨也好，下跌也好，我们有必要制定长期性的政策加以调节：对抵押贷款有别于其它贷款的过度偏袒需要改变，需要解除房地产投资的税收优惠，还需放松抑制房屋供应的法规限制，而且，也需要使租房和买房一样合情合理。”

以下是Shamubeel Eaqub的分析：

房价越来越高

Eaqub 在报告中说：“无论从历史角度还是从全球范围来看，新西兰房价都非常的高。如此高房价对新西兰金融、经济和社会稳定都构成威胁。30年前，一套住宅的平均价格是一个普通家庭收入的2～3倍，但后来房价一路攀昇，特别是2001年至2007年，平均房价超过普通家庭收入的6倍之多。”

问题出在哪里？

尽管全球经济危机爆发后，新西兰并未遭受类似爱尔兰或美国式的金融灾难，但毕竟经济非常薄弱，因此不可避免的影响到房市，并对房价产生依赖。而当房价从先前飞涨的态势停滞后，消费者信心崩溃，出口部门（除乳制品外）的弹性不足以填补这项空白。从人均GDP来看，新西兰经济在经历了6年的萧条之后，才渐渐复苏。此次金融危机是上世纪30年代以来持续时间最长、程度最深的大衰退。

地区性差异

Eaqub分析说：“2000～2007年间的房价上涨是全国性的，而近年来的房价上涨则是地区性的，特别是奥克兰和坎特伯雷一直飙高。坎特伯雷有其地震原因，但奥克兰的上涨却不是单一原因所致。目前，奥克兰已经是全球消费最高的城市之一。”
为什么值得关注？

1991年，新西兰人的住房拥有率为76％，但去年，该比例则降至63％。目前的住房拥有率处于1951年以来的最低点。
20世纪90年代，一个中等收入家庭需30年攒足首付并还清贷款，而现在的奥克兰则需要50年。年轻一代开始有了不公平的感觉。 如果房价相对收入高估不下，购房能力的代际差异，势必加剧财富和生活水平的不平等。尽管年轻一代可以继承父母的房产，但无房者的子女可能永远无法拥有自己的住房。

租房与房价的不协调

尽管更多的新西兰人选择租房，但由于合同所限，很多租房者无法享受拥有住房的诸多好处。租房和自己有房的最大差别在于，租期的长短以及自己设计或改建住宅的可能。

相比许多其它国家，新西兰和澳大利亚属于租赁管制最严的国家。首先，租期很短，而且房主几乎随时可以通知租客迁出，个人改建也很难。当然，从正面效果来看，与收入相比，租金相对稳定，几十年未变。

地价是关键

地价飞涨，尽管2007年高峰后有所缓解，但仍处历史高位。相比之下，建设成本虽有上涨，但涨幅相对较小。尽管奥克兰受地理位置所限，但还是可以通过提供更多建房用地、放松建房密度和高度限制、加强交通便利等政策缓解压力。

Eaqub 认为，奥克兰房价不会持续飙升。相反，他认为近期的上涨，部分原因在于结构性问题和大量炒作所致。

谁在买房？

购房的主力仍是投资者。根据房地产信息和分析公司CoreLogic的统计数据，约8％的房产被海外买家以现金买走，其余近半数（45%）落入投资者之手，另有28%被换房子的人买走。

投资者倾向于买房后囤积，而自住者则倾向于经常易手换房。但是否是有钱的外国人推高房价，现有的数据无法证明。Eaqub说，部分数据表明，对外国投资者大量涌入的担心是过头了。

有人可能抱有成见，说哪位外国买家花大价钱在豪华郊区购买了房产，但从目前的统计数据上还看不出来。不过，有证据显示，并无大量空房迹象，也未见更多人无需贷款购房。相反，典型的购买者是追逐资本利益的新西兰投资商。

资本所得税是灵丹妙药吗？

与经济最发达国家相比，新西兰是罕见的不征收资本所得税（CGT）的国家。不过，话又说回来，目前也未见令人信服的证据表明征收资本所得税可以遏制房价上涨。例如在澳洲，尽管征收了资本利得税，但房价仍居高不下。他说：“征收资本所得税的理由在于，针对所有交易均衡征税。法律已经允许对以营利为目地的购房行为征收税费，但实施比较困难，购房意图如何定义需要司法解释。”
他认为，征收资本所得税也好，强化现有规则也好，或许会有帮助，但都无法解决高房价问题。

如何应对？
Eaqub表示，没有简单的办法，不过可以考虑以下措施：
•参照英、德、瑞士等国家的做法，平衡好房主和租客之间的租赁合同。
• 根据市场需求调整土地供应细则。有必要开发新地块、加建或加高住宅。
• 银行相关规定的调整。扭转对任何一类资产的偏见。央行应使商业银行持有更多资本，并减少抵押贷款相对于企业贷款的优先权。
• 均衡征税。明确征收资本利得税立场，减少实际和潜在投资利润。
• 更加关注市场，收集不同购买者数据，以便日后制定政策，有据可依。

（责任编辑：易凡）