【大澳门威尼斯人赌场官网2014年03月21日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者任义报导）随着大陆民众养老金的缺口越来越大，中共当局欲推行“以房养老”政策遮掩养老金的短缺。以房养老保险方案终于要成为现实，拟在北上广汉四个城市先行试点。但令精算专家头疼的是，中共制定的70年土地使用权等无法评估，中国的政治、经济时局也不确定，保险公司就此犯难。

养老金缺口大 中共试点以房养老

养老始终是中国民众关心的问题，从目前看来中共政府一直隐瞒养老金存在巨大缺口，犹如庞氏骗局一样“拆东墙补西墙”，用现在民众缴纳的养老金去给已退休的民众发放，一旦危机到了顶端，养老金将难以支付。

2013年9月14日，中共国务院对外发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出作为金融养老、以房养老的方式之一，中国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。试图通过以房养老有望解决养老资金难题。

所谓老年人住房反向抵押养老保险，就是以房养老，老人把已经付清贷款的房子，抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发给房主一定数额的养老金。房主去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。

3月21日《大澳门威尼斯人赌场官网》获悉，中共保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。并且还向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点，对参与保险的人群和从事该业务的保险公司都有明确的要求。

大陆某上市保险集团副总经理周先生对大澳门威尼斯人赌场官网记者表示，以房养老作为中国的一项新兴事务，对保险公司和客户而言，都面临挑战。“对保险公司的要求是注册资本超20亿，开业运营满五年，偿付能力不能低于120％；对客户要求是60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。”

并且上述四个城市的保监局将做窗口指导，具体监督试点实施。周先生称：“这个事情保险公司的兴趣不是太高，因为时局不稳定，很多事情不好把握。另外就是中国这个特色，也让保险公司头疼。”

特殊模式令保险公司头疼

周先生所说的“头疼”，是源于中共制定的房屋制度所造成的。其中最让保险公司的精算师们头疼的是，有太多特殊的变量，是无法用数学模型来评估的：例如70年土地使用权，以及长期房价走势。

在日本、美国、英国等国家，土地使用权不是个问题，房产与土地一体，一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后，土地和房产产权依然存在，建筑折旧计算是最简单的数学题。

但在中国，中共所规定的房屋所有者只拥有最多70年的土地使用权，商用房产甚至只有四五十年。而在深圳、青岛等上世纪八十年代开始试点土地有偿出让的城市，早期土地只有20年使用权，目前已经到期。

中共国家统计局根据第六次人口普查详细汇总资料计算，中国人口2010年平均预期寿命达到74.83岁，比10年前提高了3.43岁。其中，男性人口平均预期寿命为72.38岁，女性为77.37岁。

假设一对老年夫妇60岁开始与保险公司签订以房养老的合同，保险公司要提供17年费用之后才能拿到房产。这还只是2010年的数据，卫生部提出2020年中国人均预期寿命要达到77岁，以此预估，女性要达到80岁左右。因为日本2010年人均寿命已经达到83岁，女性86岁。

如果客户都是退休开始签订合同，保险公司平均要20年之后才能拿到房产。到时候，建筑寿命已经几乎为零了。所以土地使用权的问题，将成为精算师们第一个要面临的问题。在中共《物权法》出台之前，土地到期由政府无偿收回，房屋建筑价值归零。

2007年出台的《物权法》又产生新的搁置难题：宅建设用地使用权期间届满的，自动续期有偿还是无偿？这让保险公司犯难，房产到底如何估价成了问题。

还有难题就是中国房价的长期走势。中国楼市政治意味太浓，这是世界上任何一个精算师群体都不可能计算出来的难题。现在，中国房地产业已经绑架了中国经济，三四线城市的房产泡沫已经显现，中国宏观经济现有模式难以为继。几十年后，中国的政治和经济情况怎么样，以及房价会怎么样，谁也不敢现在就下定论。

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（责任编辑：刘晓真）