【大澳门威尼斯人赌场官网2014年02月25日讯】很多英国房产都是百年前建成的，这些爱德华、维多利亚、甚至乔治亚时期的老式房产大多厨房狭小、客厅昏暗、浴室潮湿、窗子漏风，而且保暖不佳所导致的高额暖气费也是令住户头痛的问题。

此外，有了小孩的父母也会由于家庭成员的增加而感到房子日渐狭小。然而，高涨的房价与搬家附带的额外成本也使得许多人难于乔迁新居。

很多人回过头来考虑，如何开源节流，为现有的房产挖掘出更大的潜力。当前最流行的房产升级方法主要有下列几种：

阁楼改造

一座典型的连排房子改造后，通常可以增加一个卧室、浴室和一些存储空间。

房后扩建

通常可以增加厨房和日常生活空间。我们的客户往往决定打通厨房、餐厅和休息室，采用开放式空间，这样也更实用。大型落地露台门带来充足的自然光线，并使生活空间延伸向花园。

房侧扩建

这种方式适用于独立或半独立式房屋，或位于尾端的连排房屋。房侧扩建通常再能添加一间卧室或书房、工具室，或把原有的厨房、客厅或餐室拓阔。

现有车库改造

类似房侧扩建，车库改造通常能添加另一间卧室或书房，或把厨房、客厅或餐室扩大。

地下扩建

可以在房子底下，也可以在花园底下进行。通常较为昂贵。地下室的扩建往往是为了休闲和娱乐，建造泳池、水疗中心、家庭影院等，不过也能用来改建成卧室。

其它

这要根据现有的房屋结构、周边环境、房屋历史（ 文物保护建筑）和地理位置（自然保护区）个别分析。

有很多可能性，但从哪里开始呢？这通常是潜在的客户提出的第一个问题。作为专门从事住宅项目的建筑师，下面我们将介绍设计与施工过程的关键阶段。在适当的帮助下，这一过程并不像想像的那样复杂，甚至您会觉得相当有趣。

1. 设计和规划阶段

1.1 首先要明确工程的目标是什么、改建的潜力、哪些是优先事项和预算是多少。您可以通过询问有类似经验的朋友或邻居，或查看专业论文和网站[1] 来考量。
1.2 找一名建筑师，好的建筑师将会跟您讨论并助您实现想法。他们会负责使计划通过审批、规划预算、协助寻找施工队并确保其按设计方案和预算施工。
1.3 建筑师（ 基于您的要求和预算、房子条件、政府条例等因素）绘制设计草图。图纸经客户审核，往复修改直到所有人都满意。
1.4 保险起见， 建筑师应在提交正式

申请前应咨询市政厅规划局（Planning Authority），以减少申请被拒的可能性。取决于咨询结果，设计可能需要修订。

1.5 建筑师完成最终设计图纸、准备其它必要文件， 并提交正式的规划申请（Planning Application） 或合法发展证书申请（Lawful Development Certificate Application）。

1.6 当地规划管理局需用八周来评估规划申请：验证项目符合国家和地方政策；确保施工方案不会影响邻居（ 隐私、光线等），方案的尺寸适当( 高度、宽度、长度、体积），对现有建筑物及环境没有影响。他们将通知您的邻居，并留时间给他们提出意见。一般情况下，规划管理局只关心建筑物的外观和工程规模；并不关心如何施工、结构、绝缘方式、消防安全等——这些都是在建设控制的范围内。

1.7 八周后，规划管理局将作出决定，如果一切顺利，您将收到建筑许可证。

2. 施工文件阶段

2.1 建筑师准备施工文件。这些文件是一系列图纸和细则，工程承包商需要先依据这些文件预计工程费用，然后按图施工。建筑师确保施工文件符合建筑物条例：

安全的结构、消防安全、防止水被污染、噪音控制、通风、供水、 排水、保温隔热及碳排放、电气安全等等。根据项目的规模和类型，建筑师可能需要在其他顾问的帮助下完成施工文件。典型的室内改建，如阁楼改建或扩建通常只需一位结构工程师。其它一些项目可能需要聘用碳排放量评估师、消防安全工程师等其他专业人士。建筑师的工作是协调和整合来自所有顾问和制造商的信息，确保项目符合建筑法规和维护在概念设计阶段的设计决策。

2.2 完成所有的施工文件后，建筑师提交到建筑控制局（Building Control），这是另一个市政厅部门。建筑控制是评估建筑是否符合建筑物条例，即建筑是否安全。[2] 建筑控制不关心建筑的外观。要了解建筑许可证（第一阶段设计）和建筑控制（第二阶段设计）的区别。建筑控制部人员会在施工的某个阶段来检查工程是否符合相应建筑物规例。工程完成后，建筑控制局颁发完工证书。

3. 界墙

界墙是我们与邻居的共享部分。界墙法规定了我们的权利和义务。一些特定的工程需要通知邻居，这包括：向界墙内插入承重结构，离界墙一定范围内进行开凿等等。从事这些工程可以考虑聘请一名界墙测量师。界墙测量师会准备一份叫做界墙奖（Party Wall Award）的合约，为如何对界墙施工设定条件。

4. 招标

值得向二～三 个建筑公司发送施工文以获得最具竞争力的报价。可以在建筑师的帮助下完成此过程。

5. 合同和合同管理

5.1 在建设工程开始前，客户与建筑公司签订合同确定双方的权利和义务。可以互联网下载或购买由专业机构编写的现成合约。我们建议使用专业书面的合同，并可以让建筑师推荐一份格式符合要求的合同。

5.2 建筑师可以代为“管理”合同的实施。其职责包括：

– 检查建设工程是否符合相应的项目和时间安排。
– 确保工程的高质量，承建商使用指定的材料、饰面、产品、家电、灯具等。
– 当项目的某些阶段完成时通知客户付款。在项目结束时评估财务。
– 在完工后检查是否有任何缺陷。在最后检查后颁发通过证书。

6. 建筑工程

当获得所有核准和通知并签订合同后，承建商可以展开建筑工程。很多客户在对自己房子的小改造时选择自己负责招标及合约管理。这对具有管理经验、时间充裕并懂得如何和施工队打交道的客户来说是可行的。不推荐不常在家或住在国外的客户。第四、第五和第六阶段，建筑师可有可无，但是我强烈推荐在第一、第二和第三阶段委任一名建筑师。一名合格并经验丰富的设计师[3] 可以帮客户节约费用，避免延误，让客户在施工过程中高枕无忧。

我们相信这篇文章较为全面地讲述了在英国进行设计和施工过程中的基本知识。

在下一篇文章里，我们会介绍政府推出的一些旨在简化程序的一些房屋规划方面的政策（Planning Regulations for Permitted Development）。

脚注：
[1] www.planningportal.gov.uk英国政府对英格兰和威尔士的在线的规划和建设法规资源
[2] 在大多数情况下，如果工程简单，工程在通知建筑控制部48小时内展开，这被称为“建设通知”的过程。在更复杂的工程，例如，如果他们涉及改建的地下排水系统，必需提交“全面计划申请”。申请人要求递入施工文件，并经建筑控制局(Building Control) 在建造工程开始前进行评估。建筑控制局需要花六周的时间来评估“全面计划申请”。您在规划房子施工方案时不可忽略该点。
[3] 所有英国的建筑师必须在建筑师注册管理局注册。登记是指该人具有所需的培训、 经验和个人安全保险。推荐在委任建筑师之前检查其是否登记在册 (//architects-register.org.uk/) ◇

作者/ Roman Halat
(MSc Arch, ARB, RIBA, Architect)
www.romanhalat.com
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