面积坪数纠纷是买卖房屋常见的争议。台湾的建筑设计普遍不够贴心，政府法令又往往向建商倾斜，房屋面积这种最基本的资讯居然迷雾重重，预售屋尤其花招百出，实在是不可思议的“奇迹”。如今寸土寸金、房价高涨，每坪的单价越来越可观，聪明的消费者当然要坪坪计较，一点都不能退让。

房屋买卖的坪数争议分成三大部分，第一是面积大小，第二是私有（即专有部分）与公共设施（即共用部分）的比例，第三是误差找补（即补足原登记的总面积）。
以面积而言，大家很容易忽略“居住”的意义是一个三度立体空间，除了平面的面积大小，高度也很重要，但契约书通常不会将高度列出来；那么如果高度不足，算不算面积不足？如果搬进去才发现空间被严重压缩，连矮个子都住得很痛苦，又该怎么办呢？

明明我们下一代的平均身高因为营养充足而普遍抽高，台湾建筑的室内高度却越来越矮，这是因为主管单位对容积率的规定，使得建商缩减每个楼层的高度，节省建筑成本，但吃苦头的却是住进去的消费者。

因此，如果你买的是挑高建筑，应该要求在契约书写清楚，有的建商取巧只愿意列出“平均挑高”，盖出来的“平均”高度或许还算舒适，却因为不同位置的落差很大，而让消费者难以充分利用，所以至少应该载明“楼层高度不得低于多少”。即使你买的不是挑高屋，也同样应该要求契约书明列室内高度，以减少不必要的风险。

留意公设陷阱，避免车位重复计价

俗称的公共设施，也就是法律所指的“共用部分”。民众对公设通常会考虑两个层面，一个是“我买这个房屋的公设比例有多高？”也就是扣除公设之后，可以自由运用的私有面积究竟是多少？第二个则是，社区列入公共设施面积的实质内容，究竟有多少属于“你真正可以利用到的设备”？

都会区的建筑，如果公设比在二○％左右，通常就被认为很低了，但你不能只听销售人员片面而笼统的说法，而要逐一去了解实际的公设面积究竟用在哪里？此外，除了确定自己想买的这一户房屋，专有、专用的部分有多大，也要同时跟别户、甚至别的楼层做比较，清楚计算主建物、附属建物跟公用部分的比例换算起来是多少？

消费者可能不知道，同一批建案之中，不见得每一户的公设面积都是一模一样的，有的建案有所谓的地主保留户，有些则是基于设计规划的因素，某户、某几户或某楼层所分担的公设面积比别户多。因此，无论你中意的是哪一户，看屋的时候应该多问几户，例如询问不同边，或者同边但不同楼层的公设比，了解自己的负担有没有比别人重？

要注意的另一个公设常见陷阱，是车位有没有被重复计价？许多建案计算“共有专用”（产权共有，但约定给特定住户专门使用）面积的时候，其实已经将车位算进去，消费者付了这个部分的公设钱，但买车位却又单独再计价一次，等于一个车位要算你两次钱，这是市场很奇怪的特殊现象。

也有一些情况是，建商将停车场（位）全数登记在某一户，买停车位的消费者形式上会与一大群人共有“该户”，但实际上“该户”不是要住人的，而是要取得停车位的合法依据。然而，这样的销售方式，是让社区以外的人也可以来买停车位，结果反而增加社区管理上的困扰。

想避免车位被重复计价，就要不厌其烦，清楚了解各项公共设施的细节，充分掌握公设包含的项目、面积及位置。例如，防空避难室的面积究竟是多少？位置在哪里？每户分担的坪数又是多少？另一个做法，是仔细询问比较：如果不买车位，这个房屋的公设比是多少？买一个或两个车位，必须另外付费的坪数究竟又是多少？

契约写清找补限制，以免违约被断头

在找补的部分，依照内政部的《预售屋买卖契约书范本》，主建物或房屋登记总面积如果不足，卖方必须全部找补；若超过原先预订的面积，买方最多找补不超过二％。

现在房子的单价贵，差一点就差很多，例如五十坪的房子，若是一坪一○○万，多出二％（一坪）就要多支出一○○万，消费者的预算够不够？而多出来的，究竟是屋主的专用部分，或者根本是公共设施？再者，如果房子不足的面积很多，例如原本三十坪房子盖成二十四坪，导致不利消费者使用，就不是找补可以解决的了。

我通常会建议客户，如果误差超过一定比例（按自己的需求而定，可能是一％、三％、五％不等），不符预定需求或不符预算负担时，你可以选择买或不买。这在签订契约的时候就必须白纸黑字先注明，否则事后要主张解约会有困难，严重的话，还会有因为付不出钱而被断头的风险。

内政部的范本就明定：“主建物或本房屋登记总面积如有误差，其不足部分超过百分之三者，买方得解除契约。”其着眼在于，坪数如果有所不足超过三％的时候，消费者可以决定买或不买，给消费者一个选择权；至于如果坪数超过，消费者按契约范本最多负担二％的找补。

进入工地实际参观

事实上，为了确保预售屋的建筑品质，我向来主张建商应该定期开放买受人进入工地参观，一方面让买方安心，另一方面也可以透过外部稽核，督促工地人员按图施工，让消费者担任建商的商品检查员，等于多一重免费的品管监督机制。
曾有购屋民众前往工地现场，了解施工状况时，发现房屋正中间的天花板上，出现一根宽约五十公分、高近三十公分的横梁。他先查阅契约中所附的平面图，确定没有这根梁柱，于是连同有相同状况的住户向政府申诉，但调解失败，因而一状告上法院。法官认为，虽然可以透过装潢技术，将屋梁以天花板包覆，但也代表装潢后的楼板高度少了近三十公分，所以判建商应退还住户约一○％的房款。
参观工地时，可以检查的项目包括：钢筋有没有少？直径厚度够不够？灌浆在哪里？工地的安全卫生是否符合标准？消费者睁大眼睛看，工人、工地主任就不敢偷工减料，就像乡下地方自建房屋，业主全程监工，房子也因此盖得更扎实。如此一来，既强化了管理制度，也间接保护消费者利益，可谓一举数得。

这样做，保障消费权益

确认公共设施问题的四个关键：

一、根据行政院公平交易委员会的“公平交易法对预售屋销售行为之规范说明”，预售屋契约书应说明公共设施所含项目、公共设施分摊的计算方式，以及各户持分总表应明确列示等事项，否则将认定业者违反《公平交易法》第二十四条：“除本法另有规定者外，事业亦不得为其他足以影响交易秩序之欺罔或显失公平之行为。”

二、房屋权状坪数通常包括三个部分：主建物、附属建物（阳台、花台等），以及俗称公共设施的共同使用部分。“公设比”是指“公共设施总面积”除以“总楼板面积”所得的百分比数值。超过一千五百平方公尺的基地，经常会有奖励开放空间，有顶盖的部分才会列入公共空间计算，因此，无顶盖的中庭花园、泳池、水景等设施称为“空地比”，不应该计算在公设面积之内。@

摘自 《懂这些，消费从此不吃亏：消保斗士教你如何捍卫权益》商周出版社 提供