【大澳门威尼斯人赌场官网2014年12月06日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者郑庸澳洲悉尼编译报导）独立的房地产市场分析师卓自达（Arek Drozda） 在“房地产观察”上撰文分析了11月份的房地产市场状况，预测将转向“买方市场”。

据澳洲房地产观察网报导，全澳房地产价格预测，最新的统计数据显示了一个比最初的估计与一个月前的初步分析结果更加积极的画面。

特别是，我们可以看到对经济形势的认识出现了小幅的改进，对房地产的实际需求比原先预计要强很多。“房价标准”出现了小幅而重要的提振，表示有显着数量的资金流入了市场。

几个指标的回升，还有房地产价格仍然是人们相当能负担得起的这个事实，表示房地产市场仍然相当强劲。

然而，我们仍然需要在等待几个月才能证实这几项指标的回升的确是标志着房地产价格回到了快速增长的轨道上来了，或者仅仅是一个即将消退前的一个反弹。

在得到这种确认之前，澳洲房地产市场的总体展望仍旧是中性的，与上一个月没有变化。

详细的分析如下：

1 最佳的住房选择：租房仍然是更受欢迎的选择

购买-出租指数代表的是买房的代价相对于租房的代价而言的变化。

2015年第三季度的购买-出租指数，比上一个季度高，证实了购房成本的增长超过了租房成本的增长。然而，对第四季度的估计很可能是一个逆转的情况。

购买-出租指数的计算依据的是一个简单的概念，即购房与租房是可以互相替代的居住方式。因此，最佳的居住方式就取决于两者相对而言哪一种成本上升的慢一些。

该指数的实际应用是来判断市场的周期，判断买与卖的时机。

购买-出租指数显示目前出租更合适。该指数的逆转表示房价的上涨缓和下来了，而房租仍然在稳步增长。

在一个购房成本主要是由价格决定的市场里，最佳的卖房时间点是购买-出租指数出现峰值然后开始下降之时。

根据购买-出租指数以往的表现，其峰值预计将在2016年底之前出现。

如果，目前所观察到的变化在未来几个月里得到证实的话，那将说明现在的这一轮的房价快速的上涨告一段落了。因此，2014年第四季度标志着“卖方市场”的结束与“买方市场”的开始。

2 购房可负担能力：处于历史高位但正在下跌

购房可负担能力指数，把一年的购房成本的变化与平均的全职成人收入的变化相比较，因此，该指数显示的是购房可负担能力是如何随着时间而变化的。

2014年第四季度的购房可负担能力指数，估计是继续的逐渐的下滑。

该指数说明，相对于全职工作的澳洲人的收入来说，房地产价格仍然是能够负担得起的。

因为购买一处中位数房价的房子的成本，相对于平均收入而言，明显比1980年代低，所以澳洲的房地产价格还有很大的可上升的空间，在那之前，还不能说房地产价格过高了。

3 对经济的感觉：仍然负面

经济福利指数反映的是澳洲人对目前经济条件的总体感觉。

经济福利指数自2013年6月以来一直下降。2014年11月的初步数据是在负值范围，而且继续呈下跌的趋势。原始数据出现了小幅的上涨，这已经是连续第二个月了。

这个指数所反映的是，人们总的来说不倾向于购买大宗物品，他们对经济状况有担心。

该指数在10月份出现逆转，而且在11月份小幅上涨是一个好迹象，标志着澳洲人对经济的感觉正在好转，至少没有进一步恶化。

然而，对经济的总体展望仍然是相当负面的。在这种情况下，房地产价格不太可能强劲上扬。

4 需求：比原先的估计强很多

私人住房信贷冲动指数代表的是在澳洲住房市场上的购买活动的水平，因此反映了对房地产的实质需求。

2014年第三季度的初步数据比上个月的估计数强很多。而最新的数据没有证实该指数先前所报导的逆转。这就是说，该指数的值其实已经增长了，没有下降。然而，增幅却非常下。

该指数的实际应用是，它是对住房信贷量的即将出现的变化，也就是对居住型房地产的实质需求即将出现的变化，做出的一个早期预警。

2014年9月份，私人住房信贷冲动指数非常强，影响了整个第三季度的总体状况。

这意味着，在7月、8月的最初下跌之后，9月份买家们又活跃起来了。因此，对住宅型房地产的实质需求其实比原先所预测的强很多。

不过，私人住房信贷冲动指数的增加幅度非常小，并不能表明高的需求水平可以持续到第四季度。

5 房地产价格的预期：进一步上涨是可能的，但有风险

房价标准（PPG）是房地产价格指数的代表数。在与住房价格指数（HPI）一同使用的时候，是一个主要有代表性的指标。

房价标准在2014年9月微幅增长，比此前的几个月增加幅度大，但此指数还远远落后于住房价格指数。

房价标准的上涨标志着在几个月的持平之后趋势回旺。尽管这是一个好迹象，需要在接下来的几个月里出现该指数的更强的表现，才能说明流入房地产市场的资金足够多，可以支撑进一步的价格上涨。

否则，先前出现的价格上涨就是不可持续的，房价很可能在目前水平上会出现突然的停顿。

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