【大澳门威尼斯人赌场官网2014年12月31日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者萧桐美国华盛顿DC报导）“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫的诗道出了中国人对安居乐业的重视。先人讲究的祖传家业，也主要是指田产房屋。大部分身在海外的华人在置业时首先想到的就是买房子，概因房屋既可以保值也会增加人的心理安全感。在马里兰和维吉尼亚两州投资房产需要注意哪些因素？在两州都设有分支的常青地产（Evergreen Properties, Inc，EVG）经纪人黄琼（Joan Huang），以专家的经验向您支招。

个人投资房产大体分两种，一是旧房买进，翻新卖出；一是房屋出租。由于房地产业与整体经济形势的浮动联系紧密，不论是以上哪一种投资，大家都应该紧跟大形势的变化，在其中做选择。

以房屋买卖来说，很多房主在经济开始衰退时，或因担心贬值或因心有不甘，而不愿低价卖房。“2005年，因为房屋价格大涨，我的一位客户买进了一栋房子。2006年地产泡沫来临前夕，客户因几千元的差价让房子压在了手里。其实，如果当时能果断买出，即使亏个几千甚至上万，能将现金收回手里。等到真正的房产熊市来临时，就可以在更好的地段进行更划算的买房投资。即使机遇在眼前，手中没有现钱，什么都做不了，一念之差，有别于此。”黄琼认为，吃亏是福，即使丢掉眼前的一些利益，但从长远看，有选择权才能不浪费机遇。

出租房屋做房东是长期的投资，需要更多的耐心。黄琼对这一部分投资者建议，首先要融洽与房客的关系：将房客当成朋友关心，及时适当的沟通都是很重要的原则。“有一个房客因为公司发薪水的时间延后，需要将付房费的时间推后到每月的十号，但这一天恰好是房东要交房贷的截止日。房东将自己的难处告诉了房客，同时决定承担一定的风险同意延期。房客在感激之余，将付租金的方式由私人支票改成现金支票（Cashier’s Check）。人与人之间要想相处的愉快长久，互相之间的关心和理解是必不可少的。”

同时，房东也应该了解当地的房屋出租法规，适时的运用这些知识，减少不必要的麻烦和损失。一样做房东，在维州和马州的待遇大不相同：维州因为是共和党主导，提倡保护房东的利益；马州则由民主党占优势，因此房客的权益更重要。下面就让我们举例说明一些两州与房屋出租相关的法规：

实例一：

房客的条件审核是十分关键的，这也是房东确定房客是否具备租房能力的步骤。基本审核内容包括三项：信用、前房东推荐信和雇主信息。其中通过雇主信息，房东可以了解房客的薪水能否承担租房费用。但在马州，薪水的多少绝对不能成为房东拒绝房客申请的原因。在维州和马州，种族、性别、宗教也不能成为房客被拒的原因。那么，到底要怎么拒绝最为妥当呢？黄琼建议可以告诉房客，他／她的信用（Credit Score）是房东不放心的原因。这样的答案最简单，也不会引起不必要的法律纠纷。

实例二：

租房合同也是需要注意的地方，比如马州要求房东对房客的保险金（Safe Deposit）支付每年4%的利息。如果房东不想这么做，就必须在合同上注明。值得注意的是，即使合同书已经说明，如果房客请法庭裁决，“国法大于家规”，房东还是要照付利息的。因此，黄琼建议各位有房出租的人士，与人方便就是与己方便，能互相容忍的就尽量包容。

实例三，

出租房房屋维护，最能体现维州和马州法规的不同。就拿最让人头疼的霉菌（Mold）问题来说，维州有明确规定，如果房客在看房时没有发现霉菌问题，等房客搬进房屋后出现任何霉菌问题，将由房客自己承担维修费用。在马州，并没有明确的关于霉菌的法规，但有关部门在处理时，会以房客的权益为重。黄琼介绍了一个真实的故事：

经过一段时间的居住后，美国房客告诉租房的台湾房东，要尽快解决屋内霉菌问题。该房东没能及时维修，房客就报告了马州的卫生局。卫生局将该房屋封房，并将租客搬到了当地的旅馆里。结果房东不但要付修屋的费用，还要负担房客每日的旅馆开销。“如果这件事发生在维州，结果就完全不一样了。”

实例四：

如果房客不付房租怎么办？在维州，15天之后房东就可以将房客告上法庭。在法庭宣判后，房客的欠款将会被记录在案，如果房客不及时归还，就会影响自己的信用，进而影响以后的买房租房记录。在马州，这个期限被延迟至三个月，而且如果房客支付了一部分欠款，房东就不能赶房客走。

“房屋出租纠纷的法庭诉讼费用只有几十块，虽然费用不高，但房东在使用法律手段之前，应该三思，因为最重要的还是自己的房产。如果能和平解决，请房客自行离开，就尽量不要对薄公堂。”目前，银行对丧失抵押房赎回权的房主，会提供三千美元的搬家费。这也可以作为房主对到期房客处理方法的借鉴。

对于经济和时间精力有限的房主，有不同的解决方法。第一次进行租房投资，或富余资金有限的房主，可以办理房屋保修（Home Warranty）服务。全年保金300美元到400美元不等，由服务公司处理所有与出租房屋相关的维修事务。公司会收取一次75到100美元不等的保底费，其余超出的花费由公司付款。如果预约48小时之内，公司无法到场服务，则免收本次的保底费。“服务公司会保证房屋的正常使用，如果遇到电器或水管损坏的情况，公司也会直接给予更换。如果需要包管房主的房屋屋顶，则需要购买有特别屋顶项目的服务。”

如果手中有余钱，房屋保修不一定必要，但房主应该购买房屋保险。“我的一位同事负责管理一个商业用楼，建筑的二楼以上是办公楼。一次其中一间公司举行晚间派对，一群喝酒喝开了的年轻人突发奇想，要大家一起向上跳。结果将整个一层楼跳掉，所有人连同楼梯、水泥地和各种设施一同从二楼掉到了一楼，所幸的是没有人受伤，而万幸中的万幸是，房主买了房屋保险。”

如果房主要离开一段时间，或者您觉得管理出租房太过繁琐，也可以将出租管理交付给房屋经理人。托管分两种：一种是业务托管，即经理人帮您寻找并审查房客，房主支付经纪人第一个月的租金；第二种是全权托管，即在业务托管的基础上，将房屋管理的一切，包括收取每月的房租和房屋维修都交给经理人。费用是第一个月的租金加上每月房租的8%。

如有更多问题，请咨询地产经纪黄琼女士，电话：703-883-3788

责任编辑：夏实