【大澳门威尼斯人赌场官网2014年11月09日讯】前言：以上五篇连载介绍的五位买房者都是作者熟悉的。他们先后和20多个房客、房主、代理打过交道，都曾把房子放入市场出售。有的开价太高、无人问津。有的开价太低，买主竟然主动加价。有的想提高租金，又怕租客跑了。有的代理不等房主同意就涨租金20元，而租客坦然接受。其实这些交易中，始终隐含着一个共同规律，对买房人、卖房人、换房人、租房人、加租人、退租人、自住房/投资房房主，都有一定参考价值。

投资房回报率的计算公式

投资房的回报率等于一年的预期租金除以该房出售时的市场价，用百分比表达：5.42%、5.4%、5.44%等。这些数字看上去只差一点点，其实差很多。好像很精确，又好像很模糊，直观性不强，不容易相互比较。而且澳洲租金都是讲的周租，还要乘以52周变成一年的租金，还要做一次除法，这样就很难心算，要用计算器，很不方便。

现在看另一对有趣的数字。澳洲房地产业有句行话叫做：Dollar to dollar，是说房价的one dollar，就是每周租金的one dollar。这当然不可能。其实是说，房价常常就是每周租金的1000倍，具体数字是一样的，只要后面加三个零，看起来就很直观。例如标价40万出售的两房一厅，周租就大约应该在400元。而周租700元呢，只要在后面加三个零，它的房价就大约在70万左右。每个人都可以心算，是不是很简单？

这样简单的推算当然很难精确。还有东区、西区、北区、南区的地区差，新房子与旧房子，公寓与别墅，豪宅与农庄的档次差别。是的，这仅仅是一个模糊推算DEEMING RATE，但是它隐含着把昂贵的房价平均分成20年，再分摊到每周的租金，从而达到房主和房客都比较能接受的平衡数（周租X50周X20年=房价）。20年是一个人工作年龄的一半左右，意味着每个人的一生都有能力买房，又意味着不是垂手可得。所以这个比例1：1000在市场上长期磨合，呈现出澳洲平民住房市场的合理性。

五位买房者的例证

1、第一位买房者是1994年的中国留学生，买房的小区靠近悉尼大学。西人发展商Kelly的广告白纸黑字：预计租金255元（那么1000倍房价应该255,000即25.5万）。但广告标明的销售价仅18.5万。结果一个月不到，68套房子全部售完。这位留学生买下房子后放租，求财心切，狮子大开口，周租出价300元，比房价18.5万的千分之一185元高出太多，没人租，被市场惩罚，空关三星期，损失1000元！马上改为255元，顺利租出，仍有赚。现在20年过去了，这套房子市场价82万，周租790元，接近1000倍，达到平衡，所以那个小区的68套房子这几年交易平稳。

2、第二位是1996年为方便父母来探亲而买房，在西区Granville。代理告诉他左右邻居都是他们代理的同类型房产，周租180元和190元，千倍数应在18万左右，而那位放售的房主开价12.3万，低很多。第二位买房人仅以11.7万买下，非常幸运。两年后父母已回国，房价又上涨，第二位买房者开价13万出售。第二天代理告诉他，有买家愿意再加两万以15万买下，但要求当天签约。当时该房出租在外200元，显然房价13万比平衡数20万太低，即便15万还是便宜。买家的过于积极惊醒了卖家：不卖了，再看涨！最后，前年2012年该房租金225元的情况下，卖出25万。借此机会，笔者提醒各位潜在的买家，即使你很喜欢一栋房子，也要像个“慢郎中”，不要像个“急惊风”。要是那位买家加价5千并承诺交易后再给红包5千，就会14万成交，捡到便宜货了！

3、第三位是本不想买房而买了房的享乐型单身汉，他在2000年时买进悉尼CBD酒店式管理的楼花，40万。相应租金应400元左右，实际上当时附近同类的、已经建成的高层公寓两套房，租金都是540元上下，回报很可观。这位单身汉确认代理的降价推销不是陷阱，冒着做不下贷款的风险，20小时拿下了它。倘若我们用Dollar to dollar，1比1000这个经验公式，也会算出稳赚不赔的结果。一年半后他在settle前卖了楼花，47万，赚了七万。接手的新买家昨晚贷款后就放租560元，比平衡数47万仍高很多，回报可观。这笔交易达到了卖方、买方和代理三赢的理想结果。

4、第四位股票经纪人是2002年时买的悉尼市中心黑洞上建造起来的楼花公务房，settle后空关了11个月，后来租金收入是530元，相应房价应该是53万。那位股票经纪人的工作就是一天到晚算股票盈利，自然对自己的‘大型股票’——那套office房产更为用心。他在租出去前请独立估价师评估过，市场价44万，所以这套房收租530元有赚头，会渐渐拉平空关11个月的损失。当时要是担心继续空关亏钱而卖出去呢，只能与他买进成本打个平手，可见在决定卖不卖时，Dollar to dollar可提供重要参考。

5、第五位买的那个中国式排房（Town House），靠近西区Clyde火车站。看房时各方面相当满意。其实应该说是‘太满意’，大意失荆州，完全忽略了运用Dollar to dollar来印证一下。就算这位海外也有房产的有经验的买房者，不知道澳洲的Dollar to dollar，也应该知道投资房回报率数据。这个翻造成公房的TOWN HOUSE，纽省政府交给他的租金是350元，千倍房价应是在35万左右，可是这位仁兄用了41.3万买下来，足足高了5.7万，完全吃错药，打错了算盘。要是他早一点看到笔者这篇文章，也许就不会如此热昏头而吃苦头了，直到现在说起这套房，他还是直摇头、皱眉头、抓破头！

经验公式对各种层次读者的参考价值。

如果买投资房，尽量找租金1000倍高过房价的房子。说明低价买进又可高价租出。如果你发现的房产，租金千倍高过房价许多，那是好机会来了。记住：心里要“喜滋滋”，脸上要“冷冰冰”，脚下要“急冲冲”！

如果买自住房，因为无须付租金，许多人只关心房价。其实也应兼顾租金与房价比例，买那些租金千倍高过房价的。总有一天你会换房，自住房变投资房或卖掉。那时候，因为你看过今天这篇文章，早就心里有谱了。

如果你是租客，也请打听一下该房价。把你付的租金乘以1000，假如高过房价，说明你出了高租金，可伺机要求房东给些新的优惠条件。假如你租金的1000倍低于房价，说明你很合算，别吭声，多住些日子吧。

如果你有投资房出租，租金收入的千倍高过市场上你的房价，请你善待租客，多提供便利条件，别让他“跳槽”，因为他是为你赚钱的“好职工”。如果租金千倍低于现在房价，你该考虑卖房，或适当涨涨租金了。

如果你想出售投资房，租金千倍就是你可以开价的基本合理的起点价位。

如果你住在自己买下的房子里，每隔几年了解一下千倍数。如果租金千倍连续几年高过房价，不妨另外租房而把自住房租出去，获取投资回报。许多人租住郊区，市区自住房出租，口袋里每周多一百块就是这个道理。假如这自住房市场租金千倍低于房价，说明你在按照高房价还贷款，不合算，应找机会卖房。当然更大的前提是：你对这住房条件满意不满意？

本文的启示

房价是房租的‘一千倍’，给我们提供的是一种思路，而不是生搬硬套。当你准备买或卖某一个地区的某一种房产时，要搜集一下附近三套同类型房子的租金和房价，得出比例关系，就是你考虑的定价依据。但是不要道听途说，草率从事。在需要抉择时，只要花几十块钱就可以拿到权威的房价和租金的历史数据。当地大型的房地产代理和贷款公司都有此项服务，好好利用吧。在此祝各位读者心想事成，赶上房价下一波升浪。

两道思考题：

1、评估你现在的住房。租金和房价的比例是多少，你知道吗？

2、你看中的一套房子，房主既同意你租也同意你买，你的对策是什么？

责任编辑：简玬