【大澳门威尼斯人赌场官网2013年12月24日讯】碧桂园（02007.HK）主力于内地经营渡假村型房地产项目，名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”之合称。公司成立于1992年，总部设在佛山顺德。2007年在香港上市，集资额约120亿港元。集团以“给您一个五星级的家”作为经营理念，至今街知巷闻。迄今，集团已在大陆及马来西亚拥有逾百个地产项目，服务业主约50万。1994年，碧桂园引入酒店式物业服务理念。2003年，社区内首个五星级酒店开业。关键项目包括深圳东海岸的“碧桂园．十里银滩”、南京句容市黄梅镇的“碧桂园．凤凰城”和广东清远市的“碧桂园．清泉城”等。

主要股东
必胜有限公司（57.71%）和多美集团有限公司（5.59%）。

员工
主席兼执行董事杨国强、副主席兼执行董事杨惠妍、总裁兼执行董事莫斌，聘有50,753位员工，当中有13,000为销售人员。集团内的区域总经理均从内部提拔，没有于同行中挖角。每分区自行采用一个名为“1212”的管理系统，即“资本筹划一个月一次；进度报告两星期一次；产品质素一个月检查和排行一次；项目成本两个月互相比较一次。”较多的权力和责任已下放给地方主管。销售人员底薪较低，但0.6%的佣金却比同行的0.1-0.3%多逾倍。

核数师
罗兵咸永道会计师事务所。

竞争环境
行业竞争激烈，房商多得数之不尽，就连最大的开发商万科（A股代码：000002）市占率亦仅大约3%。未来竞争主要斗的是买地策略，2014年的出售物业利润率是高是低，多少已被过去两年的购地价格所牵制。法巴指根据这样的逻辑去思考，雅居乐（03383.HK）、保利（00119.HK）和绿城中国（03900.HK）等情况较为有利，而润置（01109.HK）和富力（02777.HK）等却日坐愁城，碧桂园和龙湖（00960.HK）等则居中道。碧桂园深知2014将会是个高手硬并的年头，而它的战略乃透过快速销售以减低积货风险。

未来开发
随着马来西亚的“碧桂园．金海湾”项目大捷，集团总裁莫斌表示未来海外市场发展空间庞大，而往往国际市场能够给予的是更丰厚的利润率。2014年5月即将于澳洲悉尼的North Ryde区推出拥有850个住宅单位项目。其它考虑中市场有加拿大、越南和俄罗斯。莫斌指5年和10年后的海外销售将占公司资产组合的33%和50%。今年的四季合约销售分布2:2:3:3，跟2013年相约。年初推出项目比去年同期有所增加，一月尾将重锤出击。不排除进入商业市场，但现阶段只会开发有助销售的屋苑内零售店。

优势
（一）房屋限购令对集团影响轻微，因其土地储备中只有15%属限购区域；
（二）马来西亚的柔佛项目于去年首11个月共斩获60亿元人民币合约销售，而内地兰州项目在开盘3小时内50亿元人民币的可销售物业已尽数售罄，有数以千计的买家正等待第二期推出；
（三）碧桂园购地策略保守，买地呎价成本控制得宜，跟过去两年接近，在2015年及往后有利润率扩张的可能；
（四）透过进军海外市场，碧桂园能够加以证实其执行能力比内地对手强，同时又可把握大陆买家向海市房市投资的庞大商机，开展新收入来源；
（五）即使还未能回复到2007年水平，但平均出售呎价于过去数年稳步上扬，由2009年的4,881人民币／平方米上升至2013年首11个月的6,604人民币／平方米。

风险
（一）基于收购地皮和资本开支需求，管理层于12月中旬表示2013年年底的净负债会超过70%；
（二）海外扩展风险包括成本、质素、公众意见和产品定位，都必须符合和相应当地情况和规则，暂时较少华人房商能在国际市场打响；
（三）销售成本高于对手，其2013上半年销售及行政开支对合约销售的百分比高达7.2%，行业平均只5.5%，花旗认为它的推销手法过于进取，未必能持续，应该花心思去打造品牌；
（四）碧桂园的融资成本虽然比去年的9.4%显然下降，但仍然处于7.8%的高位，与2010年时相若；
（五）政策乃管理层无法控制的最大风险之一，例如限购令伸展到三、四线城市以及卖地程序改变等。

（责任编辑：杨家诺）