（大澳门威尼斯人赌场官网记者李圆明桑尼维尔采访报导）整个湾区房价涨势惊人，旧金山几个城市都超过了07年房价最高峯，让不少买家只好望其项背。相对于湾区的高房价，东湾只需几万首付就可以买到想要的房子，而且东湾的房子离峯值还有很大的升值空间，专精东湾的地产经纪Charles Huang （黄志义）介绍到，要做投资房产最重要的是看投资回报，如果想在湾区找到投资回报率在5%以上的，也许只剩下东湾了。

2014年湾区房市上升趋势稳定

Charles Huang 为我们预测2014年房市将稳步上升，他估计湾区平均增幅会在8%~12%。但货源仍是很少，利息基本上保持稳定或再上升一点。30年贷款将上升到4.75%，出租贷款可能会上升到5.25%上下。2013年下半年用于自住的贷款利息从4.125%上升到现在的4.5%，Charles预测这个趋势还会继续往上。

Charles介绍到现在房市的整个房源都很缺，因为大家认为房价还在往上升，所以还有些卖家不想拿房子出来卖。他表示明年买家可能会多一些。东湾在10月、11月房市与整个湾区步调一致，虽然交易量不多，但与去年同期相比增加20%。

租金投资回报率5%~7%

Charles介绍说相比较旧金山和南湾的高房价，在东湾只需要几万的首付，就可以买到在其他地方买不到的房子，而且租金能够负担得起供养房子所需费用了，包括保险、地税、维修等，一般租金投资回报在5%~7%的范围。

Charles举例，刚交易不久的案例，有一栋房子是 2002年兴建，2,670呎，4房3浴室，3车库。Charles以低于市场价25%的价格——31万买到这个房子。房子出租后租金预计在$2,200左右。如果按9个月来算投资回报率的话，一年净收入2万，有6%的回报率，投资前景相当可观。

对投资房子的4点建议

Charles对投资房产提出了几点建议：
1. 投资的房子不要离家太远，开车最好在1.5小时之内为宜，这样管理起来容易一些；
2. 房子要比较新，状况较好，不用太装修就可以使用；
3. 租金能够负担得起所有的费用，这些费用包括贷款的费用、地税、管理费用等；即使房价有下跌，房子还能守得住，不至于出售。
4. 要考虑房子的升值空间大一点。他介绍到07年时，从旧金山到偏远地区房子都升值到了历史最高峯，而现在在南湾、旧金山等地已经超过了当时的最高点，但在东湾的很多城市，只达当初房价最高点的70%左右。Charles预测未来几年之内，东湾房价会赶上或超过07年的高峯时期。

他建议到如果不能符合4个条件，起码符合3个条件，否则当自住房比较好，最好不要作为投资的房子来买。

看对地点 两种投资方式有利可图

Charles 最近成交了两种类型的投资房。他刚成交了一个在Antioch一栋10年左右新的房子，装修非常漂亮，房子买来直接可以入住，连清洁都不用，而且是在非常好的地段，社区档次也很不错，每月可以出租$2,100。买这栋房子的成交价格是33万7，连成本价都不到，这栋房子如果在高峯期的价格要70多万。

还有一种投资是买完房子后一年之内装修后再卖出去，叫Flipping。他最近成交一栋房子在奥克兰（Oakland），1,700多呎的房子，4房2浴室，房子买下时是22万多，装修花了3万，最后以36万卖出，扣掉所有的费用净赚7至8万。

＊卖房获利 税务问题别忽视
Charles提醒读者在做投资房产时，税务问题也要注意。如果是夫妻共同拥有自住房子已住满两年，在房子售出时赚到50万美元，则不用缴税，如果超出50万，需要缴税；如果是单身拥有的自住房子，售出时赚到25万美元，超过25万的部分需要缴税；房子如果是用来出租，一年之内卖出，赚到的钱作为收入缴税；如果拥有房子超过一年，在售出时赚到的钱要缴22%～23%的资本所得税（Capital Gain）。◇

如果想了解更多东湾投资的讯息，欢迎咨询Charles Huang（黄志义）：
电话：（510）364-1179
Email: brokerhuang@att.net
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