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美东硅谷发展强势 困境前景面面观

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【大澳门威尼斯人赌场官网2013年06月20日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者莫桂英纽约报导)纽约市的科技产业毫无疑问处于全面爆发阶段,诸如谷歌(Google)、脸书(Facebook)和微网志Tumblr等公司都已经在纽约这个大苹果开店落户,为纽约市掀起一波科技创新浪潮,而且劲头强势,大有美东硅谷的气势。不过,随着科技产业的发展,新兴创业者们却发现,阻碍产业发展的不是风险投资(Venture Capital)的缺乏,也不是令人痛苦的低网速连接,而是办公房产的匮乏。

根据2013年上旬的统计数据显示,曼哈顿中城以南包括苏活(Soho)、格林威治(Greenwich)、休北区(Noho)、联合广场、西村(West Village)和切尔西(Chelsea)的这些地区,高科技热点的入住率达9.1成。在曼哈顿中城地区,用作公司办公室的覆盖率达百分之十二。

美国私人房地产咨询公司高纬环球(Cushman & Wakefield)执行副总裁Glenn Markman认为,这些地区的知名度导致房价攀升,使一些有创意才华的人和公司只得别寻他路。

对于这些人来说,位于布禄崙的科技三角区成为他们的家园,包括Dumbo、布禄崙海军码头、布禄崙市中心在内的这个地区,占地近400万平方英尺,不仅是曼哈顿稀有地段的延伸选择,而且成为很多人的首选。

“五年前,一个公司拥有曼哈顿地区的地址是很重要的,但是现在不同了,布禄崙的地址更强。”Glenn Markman说,“因为对于公司来说,重要的是公司的动感、品牌的创建和员工工作环境的考量,布禄崙在这些方面完全胜任。”

根据布禄崙科技三角区联盟的数据,目前该地区已经有523个创新型企业,创立不超过16个月的新企业占两成,预计企业总数将在2015年翻番。

不过,和曼哈顿地区一样,布禄崙科技三角区的出现,让曾经一度便宜的宽敞办公室房间开始逐渐消失。布禄崙科技三角区联盟对此建议,可以开辟一些弃置的建筑或另辟新区等方式来解决这一问题,一些建筑需要从新装修或改变管理办法来吸引高科技企业入住。

●短期租赁房屋合同

对于新兴科技企业来说,是将大部分资金投入企业,而不是用来支付房地产溢价,因此这些企业通常都想要“短期租赁现有房屋的合同”,希望他们的公司在进一步发展以后,扩大办公地点。

Glenn Markman说,他在和一些公司打交道的时候,已经看到这个问题的存在,一些公司一旦增加50位员工,就必须要更大的地点了。

搬迁办公室对于这些科技公司来说是好事,但是习惯于签订10年到15年契约的房东们,不得不随着趋势,改签5年短期租赁合同。

得益于彭博市政府的肯定,该联盟创建了一个“主要承租人项目”(Master Lessee Program),该项目允许大的企业拥有长期租赁合同,而科技公司则是两到三年的短期合同。

这个项目可以保证房东免去烦恼,从而把十年长期合同签给有信誉的承租人。而“信誉”则通常是新兴科技企业所不具备的。

Glenn Markman表示,其实很多房东都已经意识到了市场趋势的变化,在没有上述项目的时候,他们已经对短期合同表示认可,因为他们担心,如果跟不上形势的话,他们将会被这个发展中的行业所抛弃。

●补贴

科技产业的发展给房地产带来大幅影响。数据显示,科技行业是纽约市去年进行租赁行为最强势的行业,覆盖纽约市租赁总平方尺的百分之二十五。

布禄崙科技三角区联盟所作的计划无疑是迎合科技产业发展的需要,不过,该联盟的建议还包括为房地产发展公司引入更多的安全投资,这些公司只用支付部分建筑维修费,其余费用将获得补贴。

曼哈顿研究所高级研究员Nicole Gelinas说,她支持该联盟为发展产业所作的交通计划相关建议,比如增加公车服务、码头站点、单车区线等等,不过她认为要补贴房地产公司则有点过分。

Nicole Gelinas表示,如果这些新装修的地方只允许“科技工作”入住和使用的话,不知道该由谁来认定“科技工作”的定义。

这份布禄崙科技三角区的战略计划,对当地的就业率、房地产业、交通运输和公共环境都会有积极的影响。计划中也提到,如果计划不能顺利实施,则会危害到纽约经济发展的活力,反之,则会使布禄崙科技三角区成为纽约市科技发展创新区的典范。

(责任编辑:索妮雅)

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