解读澳洲2013年最热门的地产投资

政府补贴12万 轻松投资 快速实现正现金流回报

张茹澳洲墨尔本工商

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【大澳门威尼斯人赌场官网2013年06月02日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者张茹澳洲墨尔本工商报导)在澳洲房地产界,NRAS是当前最热门的话题,但由于政府没有大力宣传,所以很多人对它并不十分了解,有些人甚至还误以为是投资政府公房,其实不是。值得强调的是,NRAS与政府公房计划没有任何关系,它更像是一种税收激励,鼓励私人投资者投资新建物业。那么,NRAS到底是什么呢?它又是如何操作的?在此我们进行一下简单的讲述。

2008年7月24日,澳洲财政部长和房屋部长联合推出国家可负担租房计划(National Rental Affordability Scheme)(简称NRAS计划),2008年11月通过并形成法律。

NRAS计划的核心是要求投资人将其投资房产的租金降低20%,投放到市场上租给那些符合条件要求的人群。政府在十年中每年给与投资人$10,350(2013/14年)的补助,其补助每年随消费价格指数调整。补助政策由联邦和州政府共同承担,每年财政年度结束时,投资人将一年的房屋出租情况经过审计,然后向政府提出申请,政府的补助直接提供给投资者本人,而且是免税的收入。简单讲,加入NRAS计划就好比与政府签了一个十年的合同,投资者每年可以从政府获得1万元左右的免税补贴,代价是租金必须低于市场价20%。NRAS计划是一项激励政策,并不会永远持续下去,儅政策目标实现时就会结束,好比在金融危机时,政府曾短暂性的将首次购房补贴增加1倍一样。所以,有意向的投资人一定要抓紧时机,赶快行动。

房地产投资是澳洲华人最主要的一项长期投资,不少华人已经通过房地产实现了财富自由。根据税务局的统计,在澳洲每7个纳税人中就有一个拥有投资物业。由于法规完善,加上高速增长的人口和稳定的经济增长,澳洲房市长期增长的趋势毋庸置疑,因此在澳洲买房风险并不大,关键是选准投资对象。

获得政府批准的NRAS物业,不但本身地点好,开发商可靠(政府都是选择各个区最优秀的开发项目),而且投资者10年将从政府获得12万元的补贴,相当于大约16万的税前收入,大大降低了供房的难度。很多物业可以自己养自己,使业主可迅速告别“房奴”的窘迫,潇洒投资,实现正现金流回报。

对于符合NRAS计划的投资有以下要求:

1.投资的房产必须是新房

2.房产的租金不能超过市场价格的80%

3.必须根据租客的收入情况,来决定其是否符合居住NRAS房屋的条件(按照2011年5月1日的标准,单身收入在$56870以下,夫妻有三个孩子家庭收入不超过$135,212)

4. NRAS的房屋管理公司是省政府授权的专业房屋管理公司,不同于一般地产房屋中介,NRAS房屋空置率非常低。

NRAS的投资物业是新房,所以投资者可享受投资新房的一切优惠,如印花税、折旧等,同时由于其租金低于市场价格,投资者可实现最大额度的负扣税(Negative gearing),达到合法避税的目的。

NRAS对澳洲投资方的影响 总结NRAS的主要好处如下:

1. 有效的退税法
2. 无风险的投资
3. 正现金流的房地产
4. 100%的借贷,100%扣税
5. 政府租赁赞助支持
6. 10年安全的现金流

NRAS房产投资可以为投资者带来可观的现金流,除了每月按时入账的租金收入外,财政年末会收到一大笔退税和政府10000元左右的补贴。如果你购买一套32万元的投资物业,你会发现,按照现在的利率水平,从第一天起,这套物业几乎就可以自己养活自己。不用你主动还款,10年之后,补贴和退税就帮你还了一半多。因此,NRAS物业投资比一般房地产投资更轻松、安全。很多NRAS投资者至少买两套,他们的理由是:依靠补贴和退税十年后贷款只剩下一半,那么这时卖掉1套房子把两套房的贷款还清,还净赚一套房子。

NRAS 问答

1. 问:购买NRAS物业能获得政府什么补贴?

答:2013/14财年政府的补贴是每年$10,350元,你可以用它作为税收减免(Tax Offset)。如果你不交税,仍可以从政府收到一笔退款。

2.问:NRAS许可的租客具有什么条件?

答:NRAS旨在为澳洲中等收入群体提供能负担得起的出租房。全澳有150万人符合申请NRAS的条件。政府希望NRAS计划能帮助社区工作者,如护士、教师、警察等在工作单位附近找到实惠的出租房。

3.问:我会遇到坏租客吗?

答:租客将会如何对待您的物业,这是很难预料的事,不管是不是NRAS物业。但是NRAS由专业物业经理人打理,在挑选租客方面很有经验。认为NRAS的租客都是低收入者,素质低,这是一种错误观念。相反,我们认为NRAS租客想努力成为好租客,他们不想失去NRAS资格,被推上市场支付全额房租。

4.问:谁决定收取的租金金额?

答:每一套物业在第一个租客搬进去前都要进行独立的租金评估,由注册估算师决定房租的公平市场价格。NRAS的房租折扣正是在这个基础上计算得出。

5.问:我能够提高租金吗?

答:租金可以根据物价消费指数每年调整,在第一,第四和第七年末,业主有权进行独立租金评估,保证租金与市场价格挂钩。

6.问:10年期结束后怎么办?

答:你与政府的协议结束,你可以按照市场价格收取租金。

心动了吗?详情请联系:Sherrie Xie(中文)0433 103 047预约面谈。

(责任编辑:陈明)

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