【大澳门威尼斯人赌场官网2013年06月11日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者张岳洛杉矶报导）6月5日，UCLA大学Anderson学院经济预测专题组举办了经济前景研讨会，围绕“房市复苏的劲度如何，能够坚持多久”进行了分析讨论。

房市复苏至少可持续三年

资深经济学家 David Schulman研究美国房地产市场已近30年，并先后在几家大型公司包括雷曼兄弟房产部管理层任职。他表示，目前的房市复苏是可持续的，现在只是开始，至少未来三年内房屋销售量还会有大幅增长，房价也会继续增长。

房贷利率自1980年的近15%不断下降，在2012年出现最低点，目前仍然基本维持在4%以下，但是预计接下来将呈上涨趋势。虽然如此，预计在未来三年内，房市的复苏势头不会受利率增长太大影响。Schulman认为，就业情况在得以改善，新建家庭数量也会呈反弹式增长，这些都会支撑房市。

尽管新屋销售量在增加，怀着美国梦的亚裔纷纷购置大面积宅院，但从全国的统计数据看，住房拥有率自2005年(69%)一直在下降，目前约65%水平。同时，租金自2010年一直呈上涨趋势，公寓空置率则不断下降，更多的人倾向于购买多户式住宅，预计在未来三年这一现象会持续。

美联储应从房市兴衰中吸取教训

资深经济学家Stephen Oliner于2012年之前在美国联邦储备委员会任高级顾问有25年之久，他认为美联储(FED)在2007年的金融危机发生之前和期间对房市泡沫问题的关注和应对存在漏洞。
在危机发生前，美联储最关心货币政策的两个任务：低通胀率和高就业率，对金融市场的稳定性缺乏应有的关注。美联储在制定货币政策时，只关心房价对经济增长的影响，忽视了房价泡沫的危害，即使看到了也没有采取应对措施。原因为何？

Oliner认为，一方面是因为美联储对如何界定房产泡沫，尤其在泡沫形成初期，缺乏清晰的统一认知，对其危害过于大意；另一方面，他们担心抑制房价的政策会不得人心。

Oliner建议美联储，1）不能等金融泡沫破灭后再施救，对金融稳定构成威胁的一切因素都要保持警惕。2）货币政策对通胀、就业和金融稳定的影响，美联储应同样重视，而非厚此薄彼。3）监督和监管应作为美联储抑制房市泡沫的首选手段，货币政策直接干预过于“粗暴”应放在最后。

从基本面看清房市长期走势

华裔经济学家William Yu通过对1995年到2012年的美国统计数据进行基本面分析，进而推断某个城市的房价长期走势。根据美国前30个大城市的名义房价增长数据，城市间的房价增长差异非常大，例如比例最高的三藩市2012年第三季度平均房价是1995第一季度的2.4倍，而拉斯维加斯同时间段的平均房价增长率才有1%。

William Yu分析认为，有5个基本面要素造成地区房市差异。1）房屋供应量；2）经济收入。名义人均收入增长10%，房价会增长4.4%；3）地貌开发限制。不可开发利用的土地面积每增加10%，房价增长约3.6%；4）学区。每多一个学年（小学、中学、大学），房价增长0.7%；5）近海和内陆的区别。沿海城市房价增长率平均比内地高出0.8%。

相对于人口与经济的增长，William Yu表示，大洛杉矶地区住房供应量明显不足。如果能够有更多的住宅供应，尤其是多户式住宅，同时增加公共交通设施，可有效解决普通家庭“住房难”的问题。

全美房市加州领涨

Zillow网站公司负责数量建模的高级主管Andrew Bruce通过比较数据得出，一年之前，美国77%郡县的住房在贬值，而现在70%在升值，其中加州房价升值幅度最大。不过，房市升幅在逐渐放缓。根据该网站的统计，2013年第一季度美国住房价格增长0.5%，而此前2012年第四季度为2.5%。
加州市场上的止赎屋(foreclosures)数量比一年前减少了约70%，而东岸佛罗里达州的止赎屋数量相对高很多，Bruce预计加州房市的复苏速度和力度会远超于佛州。

不过，Bruce博士没有对加州房市表示盲目的乐观，他将目前的市场情形称为大衰退后的“略微繁荣(boomlet)”，接下来走势如何？1）因为还有大量溺水屋(negative equity)存在，随着房价进一步上涨，其中一部分会加入到房屋供应中来；2）Zillow网站有一个计算租房与买房哪个更划算的“保本线（Breakeven Horizon）”工具。买房或租房一样划算时是购租平衡点。Bruce表示，购租平衡是非持续的：当贷款利率升高时，买房的性价比会降低；3）外部不确定因素，如银根收紧的政策一旦出台，房价会下调修正。

复苏之路或许漫长

并非所有与会的经济学家对房市和经济的复苏持有同样的乐观。Anderson经济预测部主席 Ed Leamer教授认为美国经济的复苏任重道远，就像大病一场，病情现已稳定，并略有恢复，可是离完全健康或强壮，还差的很远。

目前的GDP比5年前增长3%，而正常情况下这只需1年时间。工资水平仍低于2008年。失业率有所降低，可是这在一定程度上是由于一些人对找工作失去信心，不再找工作，也没有上报失业。
在金融层面，静态通胀(quiescent inflation)给了美联储回旋的余地，但是这不等于美联储可以不紧不慢的继续下去，具有防范风险性质的长期债券市场会逼着美联储采取行动。

可以预见的是，利率会上升，不过，房市和车市在三年内，都不会因为利率上涨而停下复苏的步伐，在这一点上，Leamer教授是乐观的。

另外，资深经济学家Jerry Nickelsburg根据UCLA与Allen Matkins律师楼的联合调查，在办公用房开发商中，南加地区和湾区分别有1/3和1/2的受访者表示，他们将在接下来12个月内开建新项目。但同时他认为建筑工人的缺乏，可能会一定程度上影响新建项目。

更多因素促进复苏

Robert N. Goodman是Resmark建商公司的创办人，他对未来房市发展十分乐观，“加州房市至少会继续复苏并保持繁荣6至8年，要有信心。”该公司开发建设了130多个项目，2万多单位的单户和多户式住宅。今年5月份一个新的134套住宅项目在硅谷动工。

Wells Fargo银行住房贷款业务部经理Brad Blackwell表示，很多人受限于现有条例对信用记录的规定，该买想买住房却无法申请贷款。他建议民众推动法规制订者在这方面能有所调整。
FivePoint房地产管理公司总裁Emile Haddad指出房市中的一些变化，比如20年前很多人购买住宅选择远离市中心，而现在市中心又开始受到欢迎；亚裔移民以现金购房量大增，他所在尔湾地区近期售出的新屋85%是由亚裔购得。这会促进房市发展，但是否可持续尚不能确定。