买房子通常都需要通过中介，有时候租房也需要通过中介。德国的买房中介费最高可达房屋价值的7.14%。关于房屋中介，人们有很多误解。德国产品质量检测基金会网页上列出一些注意事项，给买／租房人提供了很多方便。

交易成功才能收中介费

在德国，律师打官司不管是否成功，都必须收取律师费，这是德国法律规定的。房屋中介这个职业不一样，只有房屋买卖或者出租交易成功的时候，中介才能收取中介费，这和中介的工作量无关。有时候一个中介可能带了很多人看房子，但是没有一笔成交，中介费一分没有。而有时候只带一个人看了房子，却马上就成交了，一笔不菲的中介费就挣来了。德国法律没有规定应该给中介多少中介费，通常中介费和房屋／租房价格、市场行情以及约定俗成的习惯有关。

如果是买卖私人住房，那么中介费一般是房价的5.95%到7.14%。如果是私人租房，那么一般是两个月的冷租。如果是工作用房，那么中介和客户可以商量着共同定中介费的数额。在德国大部分地区，买／租房人单独承担中介费，个别地区在买房时是买卖双方共同承担。

房屋中介应接受什么培训

德国法律并没有规定房屋中介需要接受什么特殊的培训，或上什么课程，想当房屋中介的人只要去工商局（Gewerbeamt）申请一个营业执照（Gewerbeschein），同时证明自己没有受过刑事处罚就可以了。当然德国人做事还是比较认真的，大部分房屋中介在正式开始从事这个职业之前，都自己主动上一些培训课程，但是也有一小部分只是在实践中积累了一些经验，并没有系统地学习过当中介的技巧以及注意事项。

所以，中介的业务水平有可能参差不齐。有的人对自己手里的房地产情况非常了解，从地下室到楼顶，从邻居到社区环境都一清二楚，甚至还能讲出房子的历史和住户的故事。有的中介只知道夸奖地段多么好，房子多么棒，一问到细节，就说要回去查一下这个文件，看一下那个图纸。这样的中介水平就大打折扣了。

“免中介费”不一定真免

的确有些房屋买卖交易是不需要中介的，比如房主自己在报纸上或者网络上登广告卖房，这种情况下，的确是不需要中介费的。

但是有些房屋中介也打着“无中介费”的招牌招揽生意，中介怎么可能不要中介费呢？“这种情况下，可以断定，中介费已经包含在房价之中了”，德国房地产协会萨克森和萨安州发言人Jens Zimmermann这样说。也就是说，成交后，中介从卖房人处得到中介费，但是羊毛出在羊身上，最终支付中介费的还是买方，只不过是用另外一种方式而已。

向中介提问

房屋中介收了钱，就得提供信息，想买／租房的人应该把所有和房子有关的重要问题都问到。否则日后有问题就麻烦了。

中介还应该提供所有相关的书面信息，比如购买公寓的人应该从中介处得到的文件有：房产分配声明（Teilungs¬erklärung），全体户主规章制度，里面写明了如何投票，附加费用如何计算等等。还有最近几次户主大会的会议记录以及房屋附加费账单，中介都应该交给买房人查看。

中介有义务诚实地将房子的缺点告诉给买房人，但是不一定所有的卖房人都会将所有的缺点告诉中介。如果房主将错误的信息告诉了中介或者隐瞒了什么缺点，那么日后如果追究责任的话，中介是不承担任何责任的。如果房主告诉中介的信息听上去合理，中介也没有义务去核实。另外一方面，如果中介知道房子的缺点，那么即使买房人没有询问，中介也有义务将此信息告诉买房人。汉堡州高等法院曾经作出过这样一个判决，一个房屋中介没有告诉打算买房子的人房子的屋顶架已经腐朽不堪，等那人买了房子之后才发现这个问题，于是将中介告上法庭，最终判决的结果是，中介不仅仅得不到中介费，而且还要替买房人支付所有买房的附加费用。（案件号：Az. 13 U 27/10）

如何避免两份中介费

如果卖房人委托多家中介售房，那么对于买房人来说，在想买房的时候，就要看是哪个中介第一次带自己参观了这个房子。一般来说，买房人要和第一个带自己参观房子的中介办理买房手续，也就是说，第一个中介应该得到中介费。如果买房人不知道这个规则，从第二个或者第三个带他看房的中介处购买了这个房子，那么买房人有可能会面临两个中介向他索要中介费的困境。

所以如果和第一个中介看过房子，之后想要买这个房子，那么就和这家中介办理买房手续，就不要再更换中介了。如果还是和另外的中介，或者甚至是和房主有了联系，那么必须在一开始就向对方说明，已经和第一个中介有了联系。

专家建议：

1. 先自己在网上找房子，里面有些是房主直接租房或者卖房，不需要中介费。比如www.immobilienscout.de，www.immowelt.de 或者 www.imakler.de都是找房子的好网站。

2. 慎重决定通过哪个中介买房子。要看看这个中介是否称职，比如回答买房人的问题时，他是否需要思考很长时间，他的回答是否全面、切中要点。如果中介是一个房屋中介人协会的成员，那么这并不一定说明他是个好中介。如果买房人对中介的业务水平有疑问，那么最好不要通过他购买房屋。

3. 最好在和中介第一次见面的时候就询问对方要多少中介费。

（责任编辑：文婧）