【大澳门威尼斯人赌场官网2013年03月19日讯】房市已呈现出复苏的迹象，好消息一一接踵而至。更引人注目的重要消息是，主流开发商如同2007年般大量的购地，准备建新屋。从很多层面来看，房市已经回春，可说是既定事实。有专家认为，“屋主人权法”是房市复苏的隐形推动力。

去年7月3日，加州州长布朗签署了“屋主人权法”（Homeowners Bill Of Rights），今年年1月1日正式生效。该法的主要受益者，原则上是全加州面临法拍的屋主，但是从大层面来看，却是全体的加州居民。

银行双轨政策 造成滥拍

该法律的目的在于克制银行的不当法拍行为，简称为“滥拍”。银行的“滥拍”行为于2009年最为猖獗，尤其严重的问题是“双轨道”法拍政策（Dual Tracking），它是指银行一方面协助屋主修改贷款或短售房子来避免法拍，另一方面却马不停蹄的完成法拍程序。这个政策已成为过去法拍率迅速增长的“罪魁祸首”。

其次，就是银行的亏损减轻部门（Loss Mitigation Department）因人手不足，而缺乏单一接触点（Single Point Of Contact）。案子仅由数位职员经手处理，这往往不仅带来银行与屋主之间的沟通失败，而且也导致文件遗失。

“屋主人权法”的宗旨在于改革加州法拍法律，以确保屋主在某一个程度上能够为住屋保留一个主权。如果不幸因自己或亲属失业、生病、或死亡，而遭遇财务困难，最后付不起房贷，而面临法拍，这个法律给予屋主一些时间，考虑是否在不经法拍的情况下，将房子脱手。

保障屋主 避免遭到法拍

如果决定不脱手，屋主会具有充份的机会，试图申请修改贷款，利用降息或减少本金的方案，把月付减低到可负担的程度，调降之后的月付，在许多政府支援的方案下，一般不可超过每月份毛收入的30%左右。若申请修改贷款不成功，则仍然有机会完成短售，以避免法拍。

虽然短售或法拍之后，屋主无法保留房子，但是，从未来重返房市购屋的角度而言，短售比起法拍好得多。一、短售之后，屋主只需等2年，即可再合格申请具有政府担保的低利率传统房贷，反之，若让银行完成法拍，则要等长达7年的时间才能享有此资格；二、为了鼓励短售，政府也有所规定，短售后，屋主的信用记录不会因曾经短售而遭受严重冲击。

鉴于以上原则，“屋主人权法”，针对法拍程序作出改善，备置多方面的时间及通知等严格要求。新法规定，银行开始法拍前，必须以书面及电话的通知，给予屋主选择，利用修改贷款（Loan Modification）、短售（Short Sale）或不经法拍放弃产权（Deed in Lieu）等方式，来解决法拍问题。

新法严格禁止“双轨道”法拍政策。一旦屋主获得适当通知，而且已经选择以修改贷款的方式来避免法拍，银行就有义务马上停止法拍，但前提条件在于屋主的申请文件必须齐全。根据“屋主人权法”所提供的定义，只要屋主在银行指定的期限内，准时所有银行具体要求的文件传递给银行，屋主的修改贷款申请文件就算“齐全”。意思就是说，银行不能随意藉申请文件不“齐全”为由，拒绝停止法拍。

一旦文件被银行肯定为“齐全”，申请档案就被转入承销部门（Underwriting Department），进入审核阶段。一般需要等候几个月的时间。这段期间内，承销人员可能随时向屋主要求补件，并证实屋主是否合格修改贷款。审核过程中，银行必须撤销所有法拍程序。

假如屋主被鉴定不合格修改贷款，银行就必须发出拒绝书给屋主，而且列出具体理由， 并通知屋主有权及如何上诉。同时，拒绝书也必须解释，屋主可以选择透过短售或其他途径来避免法拍。银行发出拒绝书30天以内，不可以继续法拍。但是，过了30天，若屋主不及时为修改贷款提出上诉，或者要求透过其他途径如短售，避免法拍，银行就可以继续法拍房子。

银行蓄意违法 赔偿3倍损失

事实上，加州立法单位曾经于2008年通过法案来缓冲法拍局势，但该法律缺乏威严及阻止法拍的实质效力，且允许“双轨道”法拍，尽管银行不遵守该法，屋主也只能趁房子还未经过法拍现场进行竞标之前，向法院取得禁止令暂停法拍，银行能够轻易纠正后继续法拍。若银行违法把房子法拍掉，屋主无权要求银行赔偿金钱上的损失。

但是，新法与旧法有天地之别。屋主若因银行违反“屋主人权法”而遭受损失，则可索取“实际经济损失”的赔偿，不能追讨精神损失，但可另加上律师费。若屋主能够证明银行是蓄意违法，则可追讨高达3倍的“实际损失”，最低赔偿金额为5万元，再加上律师费，这意味连“溺水”受害屋主都至少可告5万元。“实际经济损失”与“实际损失”的区别在于后者可包括精神损失。

可见新法设有多重法拍障碍及严惩处分。许多大银行例如大通、美国及富国等银行，早已在新法一通过但尚未正式生效之前，为了给予充份的时间适应，已经逐渐放弃“双轨道”政策。尽管如此，仍然有一些小银行或融资机构还未及时纠正。

故屋主若不熟知“屋主人权法”并怀有警惕，就会无意中冤枉被银行法拍房子，丧失了决定自己住宅的“命运”的主权。

(陈建友中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529)