【大澳门威尼斯人赌场官网2013年03月14日讯】2012年11月份的数据显示,与2011年同时相比较,2012年的房价比去年﹐平均上涨了4.3%,而从2009的底谷到现在的涨幅是双位数字,相当可观。
虽然房价还未回升至2006年高峰期的程度,但是从心理的感受上来说,一般人都会觉得﹐自己房子的净值是增加了,进而觉得,自己的财富增加了。与此同时,房贷利率又降至30年来的最低点。因此很多人会想要换个房子,但是﹐从财力上来说﹐心有余而力不足,虽然觉得房子太旧了,也只好将就一下,因此,选择装修房子﹐也是一个不错得选择。
较大工程装修 需注意事项
装修工程较大的话,屋主很难自行处理,需雇用一位承包商,及与他定契约。一个营建工程中所需用到的专业人士,不只是承包商,还包括各行业的分包商,如水、电、水泥等,而分包商们的签约对象一般是承包商,不是屋主。也就是说,屋主只和承包商签约,而承包商需要和其他不同的分包商签约。
屋主若不熟悉营建工程的流程与运作,难免会在签约时忽略了在合约里设置一些防范条件,以确保承包商收下工程费后,一定支付分包及供应商的部分。虽然屋主与他们没有合约,但是一旦承包商与他们发生争议,屋主也会被连累。就用以下的案子为例:
预收工程款 成羔羊
张先生两个月前与一位承包商签定一份园艺建设合约。合约总报价是20万美元,上面有列出付款进度表,屋主是按照工程的进度,陆续支付承包商费用,一直到工程完成为止。张先生刚从大陆移民来美国,他从同一个社区里的邻居处听说,这家装修公司口碑不错,而且在同一条街上做过类似工程,所以就很放心地交给它做了,这是他第一次签此类合约。
与张先生首次谈话,并协商价格的该公司代表是一位姓陈的华裔男士,张先生觉得与他沟通还蛮好的。签约当天,陈先生要张先生先付两张各4万美元的支票给他,他说这些钱是拿来买材料、画设计图、以及支付施工许可证的,张先生犹豫了一下子,但还是付了,他以为这是美国的惯例。按陈先生的要求,张先生把支票开给两家不同的公司,也没问陈先生为什么。
后来一位自称是股东之一的西裔男士来到张家,要求他再缴交进度付款,当张先生问及上次已支付款项时,那位人士说,其中一张支票是开给该华裔男士的太太所拥有的公司,与签约公司无关,另一张的确已被他公司领过款,但钱已经花光,他说许可证正在申请当中,未获批之前,只能够在地面铺上石砖,而且已经完成了这个项目。等许可证一下来,就能开始进行其它项目。已完成项目约值3万元,要求张先生为下一个项目预先付款。
此时张先生已对该公司产生怀疑,他到市政府一查,发现许可证的确在申请当中,但是政府要求屋主为图纸作某些修改,张先生完全没被告知这个要求,所以许可证一直延误,至今也没去处理。突然之间张先生感到非常疑惑且担忧,就打电话给陈先生的手机,但他不开机,即使留言也不回复,就这样子消声匿迹了。
张先生到处打听之后,他找到一位李姓邻居,与他聊起天才发现,该公司内部发生股东争议,据说其中一位股东(暨与张先生签约的陈先生)掏空了公司的银行账户。李姓邻居也曾经与同一家公司签了同类园艺合约,工程虽已完成,工程费也已付清,但是他却因为该工程,而成为一个民事诉讼案件的被告。
更出乎意料的是,告他的人竟然是一家连听都没听过的材料供应商,在他追问之下才获知,原来这家园艺公司拖欠材料钱,导致该供应商在李姓邻居家产权上登记了“mechanic’s lien”,供应商正透过诉讼,试图法拍李姓邻居的房子,以便偿还债务。李姓邻居也已经请教过律师,并且按照律师的建议,为了保住产权,还是付了供应商所要求的费用,以和为贵。
张先生听到此,七窍生烟,也非常担心已付出之8万美元是否追得回来,不愿意再让他们搞下去了,以防“mechanic’s lien”接踵而至。
加州法律保护屋主
张先生可能不知,加州法律规定,建商在签署住宅加建合同时,只能够要求屋主预付最多1,000元的头款,剩下的费用就只能够按照工程进度来支付,既整个工程可分成几个项目来付款。例如,工程一般是从最低层做起,而且是有固定次序的,有些项目是必须先完成,才可以开始后面的项目。
那么进度付款也必须按同样的顺序来支付。既然头款只限1,000美元,建商就没有权力要屋主在某一项目还未开始之前就支付该项目,反而是要等到该项目完成后,才可以为已完成项目向屋主请款。张先生如果熟知这一法律,他是可以坚持这个权力,但可惜他没有这么做。
在加州法律下,材料供应商是有权力为已提供并且安装的建材在产权上登记一个“留置权”的,这就是所谓的“mechanic’s lien”。既然他邻居已与同一家公司发生过这种事件,张先生的工程也会有同样的事情发生。其实,这些问题都可以避免,只要在拟定合约时,坚持要求承包商提供所有分包商及供应商的名单,以便付进度款项时,可以先拿到“mechanic’s lien release”才开支票出去。这样就可保护自己。
事实上,发生在张、李两位身上的事情一点都不奇怪,尤其是在新移民圈子里。希望新移民事先了解一下营建合约的相关基本法律常识,就可避免这种遭遇了。(陈建友律师中文部落格 www.kennytanlaw.com/blog,800-499-4529。)