【大澳门威尼斯人赌场官网2013年03月01日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者高强编译报导）北德州以致全美的房屋销售都在急剧上升，然而现在买家要找到合适的房子却成了大问题，因为上市出售的房屋库存下降至十多年来的最低点。

房屋经济学家认为，没有更多的房屋补充市场的原因是因为许多房主所欠房贷额太高，以至觉得出售不划算。CoreLogic Inc.公司的房屋及贷款分析部首席经济学家马克．弗莱明(Mark Fleming)说，目前有将近一半的房屋抵押贷款属于低净资产贷款，即房主拥有的净资产不足房屋价值的20%，有些甚至属于负资产，即房主尚欠的抵押贷款余额高于房屋的价值，这些人是不会把自己的房屋上市出售的。

尽管全美大多数房屋市场，包括达福地区的房屋价格都在上涨，但很多在房市衰退前买房的房主仍需要好几年的时间才能积累足够的净资产份额，从而在出售其现有的房产后可以收回足够的资金支付购买另一栋房屋的头款。低净资产率是制约房屋买卖和搬迁的主要因素之一。

据CoreLogic公司估计，在达拉斯地区持有房屋贷款的居民当中，有11%所欠的贷款余额超过其房产的价值。另外还有5%的房贷持有人拥有的净资产低于房产价值的5%。这相当于接近12万名居民。如果他们现在出售现有房产并付清贷款的话，将意味着他们要亏钱，或者难以减轻债务。

在全美范围，持有负资产的房主占全部房主的22%，高于达拉斯地区的比例，不过情况更糟糕的地区是在内华达州、亚利桑那州和佛罗里达州，那里持有负资产的房主超过三分之一。

弗莱明表示，负资产问题会在未来几年给房屋市场蒙上一层阴影，不过他说，房屋价值的上涨将最终解决这个问题。市场会起到一种自我调节作用，由于房价会上涨，房屋库存供应有望会跟上。

房屋上市数量少的另一个原因是房屋法拍有逐渐放缓的趋势，而投资者又在大量购入之前的抵债房。在大多数房屋市场，房屋法拍泛滥的情况已经结束。在达福地区，今年第一季度的房屋法拍数字比2012年第一季度下降了超过40%。而在全美范围的房屋法拍数量是房市衰退最严重时期的大约一半左右。

贷款公司正在寻找替代法拍的方法，抵债房中只有一半会进入法拍程序，而另外一半会进入短售(short sale)或以其他方法处理。在短售交易中，贷款商同意把房屋以一个折扣价卖给一名新的房主，从而避免法拍处理。

投资者正在达福地区和其他房屋市场抢购成千上万的抵债房，然后把这些房屋出租，有时会租给原来的房主。据弗莱明透露，这些投资者平均可从这些房产中获得9%的回报率。高回报率使他们大量入市。

据估计，在经济衰退期间，有300万至400万的美国人从拥有房屋转为租住房屋，有些是自己的选择，也有些是因为房屋法拍而迫于无奈的选择。因此，目前房屋租赁数字在上升，而房主拥有并自住的房屋数字在下降。　　◇