【大澳门威尼斯人赌场官网2013年11月29日讯】反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL) 最新报120.13，较上周回升0.17%，指数已连续44周在118至124点区间上落。

二手成交低迷，皆因一手楼盘战情升温，市场陆续有大型新盘开售，其中包括信置、合和及市建局合作发展的湾仔囍汇，最低入场费超过六百万，但反应热烈，截稿时收票超过4千，超额认购十多倍。另外，由南丰发展位于东涌的昇荟，以贴近市价开盘，收票亦逾2千，万人空巷的抢楼情境又再重现。发展商的营销策略非常明确，先选择次级单位高价开盘，但又提供优惠令折实价贴近二手市场，吸引市场注意力，然后加推加价。再者就是高调接受以公司名义购买。新盘销情理想，显示双辣招令市场购买力积压。新盘定价在扣除景观因素后未能令二手楼盘全面劈价。以现时的新盘量要令楼市健康调整恐怕是杯水车薪。

自08年金融海啸以来特区楼价于四年间上升117%，今期尝试拆解楼价飙升之谜。

基本因素未解升幅

在合理供应的前题下经济增长就是带动楼价的主要因素。经济上行，人民收入增加，带动需求，令楼价上升。特区楼价升远远超出同期经济增长，所以经济增长未能解释特区楼价的升幅。除了经济增长之外，人口增长是带动房屋需求的主要力量，需求可带动楼价上升。但最新人口统计显示，特区过去十年平均每年人口复合增长只有0.5%，即自金融海啸以来人口增加不到2%，亦谈不上以人口增长带动楼价大升。家庭结构改变亦影响房屋需求，按政府人口调查报告，人均住户人口由01年的3.1下降至11年2.9，房屋需求因而上升。长督会咨询文件亦有提及推算未来房屋需求时考虑家庭结构改变。但笔者相信家庭平均人口不可能在4年间大幅改变而带动楼价大升，所以家庭结构改变亦未能解释楼价升幅。

按揭息率影响供楼负担，利率降低令负担能力上升，推高楼价。但事实上按息在金融海啸前已降至近2厘多水平，假设金融海啸之后按息再跌一厘，若以同一负担能力计算，亦只能负担10%左右的楼价升幅，且还未计算额外首期支出，按息又未能解释特区楼价暴升。

外来投资是导火线

任何固定资产只要可生产现金流就与利率有直接关系。在私楼市场，因物业可以放租，租金收入就是现金流，利率越低现金流贴现价越高，因而推高资产价格。由于存款利率挂零，物业投资回报相对吸引，令资金大举投入物业市场，投资需求带动楼价上升。初期部分投资不排除有投机短炒成分，但政府于10年11月实施额印税，短线投机已不能成立，理应令楼市调整，但事实上楼市升势持续。若投资物业最终回流租务市场理应不会影响供应，租金亦理应温和上升，但事实并非如此。美联地产租金指数从金融海啸以来上升七成，代表部分投资根本没有回流租务市场。

自金融海啸以来，人口、经济增长、按息等基本因素未可令楼市大幅飙升，唯一最大的市场改变就是来自中国大陆投资不断增加。按中原地产分析显示，这些投资从07年第一季的占楼市成交不足5%，到高峰期11年第四季的24.3%，年初政府实施双辣招仍占8%。数据还没有计算借公司名义购买。来自中国大陆投资极有可能不是回报主导，而是把国内所得转移，分散风险。基于风险溢价，这些资金可以大幅度高于合理价投资。 长督会咨询文件在推算长远房屋需求时就有考虑未有回流市场的投资，但依赖的数据滞后，亦与地产商统计落差极大。

总括而言，特区政府没有及时管理外来投资，这些投资部分没有回流租务市场，从而制造了一个供求失衡的缺口。当外来投资不断增加令缺口快速扩大时，楼价被推高。楼价上升时市民归咎供应不足，政府又未能管理市民对供应的合理期望，令市场预期楼价只升不跌，导致投资加剧，走进楼价飙升的恶性循环。私楼价格太高，市民大量投向公屋。这就是当前特区楼市乱局的前因后果。◇

（责任编辑：杨家诺）