【大澳门威尼斯人赌场官网2013年11月15日讯】两星期前本栏（【经济法律】）的一篇文章，标题指“大厦外墙亦可被逆权占有”，但其实内文指尚未有清楚的答案，而那一件案只去到地方法院，涉及的只是临时禁制令的申请，法院只是限制了业主28天内不得清拆依附于外墙的顶篷，案件应以和解告终，法律观点未有真正裁决。本案则是高院上诉庭的裁决，并清楚讨论了一幅墙本身不可能被逆权占有的理由。案件同样留有在土地上占有问题未解之处，但不能因为依附一幅墙而占有该幅墙的权益则很清楚，因为逆权占有只限土地。

Sunborad Holdings Ltd v Occupiers &Ors [2012] 2 HKC 178

原告人为香港铜锣湾白沙道15号地下的业主，地下有一外墙与外面的后巷隔开。第三被告人（其他被告人不知名）为一补鞋匠，在外墙经营一档口，靠于外墙之上，并建造了一些建筑物。原告人入禀要求重夺外墙的拥有权。被告人则辩称按《时效条例》原告人的权益已经失去。原审判被告人败诉，他上诉到上诉庭，结果亦败诉。

本案并无争议的事实，是被告人分别在1972、1984、1986年分别筑建了大小铁箱及檐蓬，皆附于外墙之上。这做法从未得到业主的准许或同意。原审法官分析主要问题在于法律上“逆权占有”（adverse possession）是否能引用同一垂直的平面（vertical plan）。法官裁定不能。他引用英国1901年的案例，指任何逆权占有的权益皆需可以经界标、现职、或体积的计算（measurable by metes and bounds in some way cubically）。

在上诉的过程中，原告人的资深大律师指出任何有形的（corporeal）可继承的财产是指地面上的一片地方，上面有平面的盖或建筑物。地方不必是大面积，但需有实质性用途（have some substance）。

在一幅墙上批出租约（lease）是可以的。但这是因为墙是在土地之上而事实上墙的租约就是所立之地的租约连同墙的本身，但这并不等同墙本身可以租出租约。这是不可能的，墙的表皮没有深度（depth），并不是立于土地之上，所以墙的表皮并不是可以作租约的（surface of wall）。在无法界定土地的比例（portion of the soil）的情况下，任何租约皆是不可能出租的。

上诉庭的法官同意了这一说法，由于墙的表面没有可能构成租约，所以亦不会构成逆权占有的权益。

被告人的律师在上诉时争辩就算墙的表层不能当作可租的土地，但依附于墙上的建筑物有钉及螺丝钉（nails & screws）。但上诉庭法官指这一新观点并无在上诉的文件之中提出这一论点，所以法庭并不批准这一点被提出。被告亦无提出地役权（easement）的申索，以致使用后巷的权利，所以只能判上诉失败。

细心分析，这案的结论有问题。附于外墙的建筑物有钉及螺丝深入墙内，而墙立于土地之上，上诉庭亦承认这有可议之处，但以没有在文件中提出而只是口头之处而不批准，是否合乎公义？而外墙是否能被逆权占，岂不是始终悬而未决的法律观点？◇

（责任编辑：杨家诺）