【大澳门威尼斯人赌场官网2013年01月17日讯】（文／陈建友 房地产诉讼律师）最近2012年11月份的数据显示，与去年同时相比较，今年的房价比去年﹐平均上涨了4.3%，而从2009的底谷到现在的涨幅是双位数字，相当可观。虽然房价还未回升至2006年高峰期的程度，但是从心理的感受上来说，一般人都会觉得﹐自己房子的净值是增加了，进而觉得，自己的财富增加了。与此同时，房贷利率又降至三十年来的最低点。因此很多人会想要换个房子，但是﹐从财力上来说﹐心有余而力不足，虽然觉得房子太旧了，也只好将就一下，因此，选择装修房子﹐也是一个不错得选择。

较大工程装修 需注意事项

装修工程较大的话，屋主很难自行处理，需雇用一位承包商，及与他定契约。一个营建工程中所需用到的专业人士，不只是承包商，还包括各行业的分包商，如水、电、水泥等，而分包商们的签约对象一般是承包商，不是屋主。也就是说，屋主只和承包商签约，而承包商需要和其他不同的分包商签约。

屋主若不熟悉营建工程的流程与运作，难免会在签约时忽略了在合约里设置一些防范条件，以确保承包商收下工程费后，一定支付分包及供应商的部分。虽然屋主与他们没有合约，但是一旦承包商与他们发生争议，屋主也会被连累。就用以下的案子为例：

预收工程款 成羔羊

张先生两个月前与一位承包商签定一份园艺建设合约。合约总报价是20万元，上面有列出付款进度表，屋主是按照工程的进度，陆续支付承包商费用，一直到工程完成为止。张先生刚从大陆移民来美国，他从同一个社区里的邻居处听说，这家装修公司口碑不错，而且在同一条街上做过类似工程，所以就很放心地交给它做了，这是他第一次签此类合约。

与张先生首次谈话﹐并协商价格的该公司代表是一位姓陈的华裔男士，张先生觉得与他沟通还蛮好的，签约当天﹐陈先生要张先生先付两张各四万元的支票给他，他说这些钱是拿来买材料、画设计图、以及支付施工许可证的，张先生犹豫了一下子，但还是付了，他以为这是美国的惯例。按陈先生的要求，张先生把支票开给两家不同的公司，也没问陈先生为什么。

后来一位自称是股东之一的西裔男士来到张家，要求他再缴交进度付款，当张先生问及上次已支付款项时，那位人士说，其中一张支票是开给该华裔男士的太太所拥有的公司，与签约公司无关，另一张的确已被他公司领过款，但钱已经花光，他说许可证正在申请当中，未获批之前，只能够在地面铺上石砖，而且已经完成了这个项目。等许可证一下来﹐就能开始进行其它项目。已完成项目约值3万元，要求张先生为下一个项目预先付款。

此时张先生已对该公司产生怀疑，他到市政府一查，发现许可证的确在申请当中，但是政府要求屋主为图纸作某些修改，张先生完全没被告知这个要求，所以许可证一直延误，至今也没去处理。突然之间张先生感到非常疑惑且担忧，就打电话给陈先生的手机﹐但他不开机，即使留言也不回复，就这样子消声匿迹了。

张先生到处打听之后，他找到一位李姓邻居，与他聊起天才发现﹐该公司内部发生股东争议，据说其中一位股东（暨与张先生签约的陈先生）掏空了公司的银行账户。李姓邻居也曾经与同一家公司签了同类园艺合约，工程虽已完成，工程费也已付清，但是他却因为该工程，而成为一个民事诉讼案件的被告。

更出乎意料的是，告他的人竟然是一家连听都没听过的材料供应商，在他追问之下才获知，原来这家园艺公司拖欠材料钱，导致该供应商在李姓邻居家产权上登记了“mechanic’s lien”，供应商正透过诉讼，试图法拍李姓邻居的房子，以便偿还债务。李姓邻居也已经请教过律师，并且按照律师的建议，为了保住产权，还是付了供应商所要求的费用，以和为贵。

张先生听到此﹐七窍生烟，也非常担心已付出之8万元是否追得回来，不愿意再让他们搞下去了，以防“mechanic’s lien”接踵而至。

加州法律保护屋主

张先生可能不知，加州法律规定，建商在签署住宅加建合同时，只能够要求屋主预付最多1,000元的头款，剩下的费用就只能够按照工程进度来支付，既整个工程可分成几个项目来付款。例如，工程一般是从最低层做起，而且是有固定次序的，有些项目是必须先完成，才可以开始后面的项目。

那么进度付款也必须按同样的顺序来支付。既然头款只限1,000元，建商就没有权力要屋主在某一项目还未开始之前就支付该项目，反而是要等到该项目完成后，才可以为已完成项目向屋主请款。张先生如果熟知这一法律，他是可以坚持这个权力，但可惜他没有这么做。

在加州法律下，材料供应商是有权力为已提供并且安装的建材在产权上登记一个“留置权”的，这就是所谓的“mechanic’s lien”。既然他邻居已与同一家公司发生过这种事件，张先生的工程也会有同样的事情发生。其实，这些问题都可以避免，只要在拟定合约时，坚持要求承包商提供所有分包商及供应商的名单，以便付进度款项时，可以先拿到“mechanic’s lien release”才开支票出去。这样就可保护自己。

事实上﹐发生在张、李两位身上的事情一点都不奇怪，尤其是在新移民圈子里。希望新移民事先了解一下营建合约的相关基本法律常识，就可避免这种遭遇了。◇

（责任编辑：李耀宇）