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美东南

第十四章: 抵押贷款:十戒

陈贻达

现实社会中,到处充满陷阱,尤其是牵涉到金钱的时候。我们接下来整理了十项办理抵押贷款可能会遇到的问题,希望大家能避开错误,顺利取得贷款。

别让贷款人决定你可以承担多少贷款金额

  放款机构在评估借贷金额时,仅参考申请人基本资料估算,因为他们不清楚您个人财务状况以及理财目标,所以提出的金额是他们能承受财务风险的程度,千万不要认为此金额就是您能力范围内可以承担的金额。一定要务实评量目前与未来的财务目标,计算买房子前后的生活开销,不要捏造数字,低估费用且高估所得,只会让自己受苦。

别混淆贷款事先审查资格与贷款事先核准

  花了数周甚至数个月终于找到梦想中的房子,却没有一家放款机构愿意发放贷款,您这时的心情会如何呢?其实,我们可以一边请放款机构评估贷款额度,一边开始找房子。

  事先评估信用额度有两种方式,一种是贷款事先审查资格,另一种是贷款事先核准。贷款事先审查资格只是敷衍地审核您的财务状况,告诉申请人约略可以贷款的金额,但是,实际需要贷款时,还要重新进行资格审查,所以,事先审查的贷款金额并不一定是申请人可以贷款的金额。贷款事先核准则会严格审核您的收支状况以及信用记录,确定要贷款时,不需再进行一次资格审查,直接可以取得贷款。

小心提前还款条例避免受罚

  假设朋友跟我们借钱,约定一年偿还,结果,六个月就提前还钱了,我们当然会感到开心,但是,以放款机构的角度来说,提前还款并不有利于他们,少了利息收入,所以,可能会要求借款人支付罚锾。因此,签约时,请注意提前还款条例,避免受罚。

别凭直觉选择固定利率

  贷款主要分为两大类:固定利率抵押贷款与浮动利率抵押贷款。浮动利率会随着市场变动,比较不容易拿捏,也比较可能造成心理压力,许多人因此选择固定利率。但,这不应该是选择利率时应有的准则,应该就市场状况,还有本身预计的借贷状况进行评估。

  一般来说,少于五年的贷款,建议浮动利率。五到七年的贷款,可考虑固定利率。而五到十年的贷款,则可选择混合型利率。预期利率会下降时,选择浮动利率比较有利,预期利率会上升时,固定利率则比较有利。

别采用100%房屋净值贷款

  房子目前市价与贷款余额之间的差额就是房屋净值,当我们需要资金时,可以利用房屋净值作为担保获取贷款。大多数申请房屋净值贷款的人是为了要还清卡债,如果小额是可行的,但是,如果是为了卡债申请百分之百房屋净值贷款,那么就危险了,这些人通常还清后还是会轻率的使用信用卡,最终使自己身陷更黑暗的信贷深渊。审慎运用房屋净值贷款,它会是妥当的财务融资工具,如果运用不当,则会产生反效果。

小心房贷经纪人的诡计

  房贷经纪人代理放款机构的贷款方案,属于中介,借款人取得的贷款是放款机构出资的,经纪人没有出半毛钱,每一个贷款案件申请核准后,房贷经纪人可以抽取佣金,所以,要小心伪善的经纪人为了自己的利益,眛着良心推荐不适合您的贷款方案。

  房贷经纪人向您推销高风险的抵押贷款时,利如:气球式抵押贷款,请小心,此经纪人可能正在牺牲您的最佳利益,让自己获得更高的佣金。一位好的房贷经纪人会帮我们寻找最适合的贷款方案,而不是为了自己可以赚取最多佣金。

别碰负摊还

  良好的浮动利率调整时,利率及每个月还款金额会同时调整,如果不是的话,很容易变成负摊还。每个月正常摊还本金及利息后,贷款余额会越来越少,并于到期日清偿。但是,若借款人每个月还款金额少于应当支付的利息金额时,未支付的利息会并入贷款余额,贷款余额变的越来越多,这就是负摊还。

  贷款已经让人喘不过气,如果贷款余额又一直增加,让人无法想像后果会是如何,所以,请仔细向放款机构问清楚,其提出的浮动利率贷款是否可能造成负摊还。

别让2%法则愚弄您

  考虑再融资时,若有人建议原有抵押贷款利率与贷款再融资利率相差2%以上才具经济效益,这是出于善意的建议。实际上,此2%法则是属于经验法则,是一项准则,并不一定要相差2%以上才具效益。

  我们要评估的应该是,更换成新利率后,回收再融资成本时间的长短,对我们划不划算。通常利率差异越小,成本回收时间会比较长,所以,如果我们短期内不会卖房子,就算差异小,再融资也会是划算的选择。

别认为所有的逆向抵押贷款都是一样且不好

  年满62岁,需要一笔钱,可以运用房屋净值办理逆向抵押贷款,可以一次领取、每个月领取或需要的时候再从信用账户领取。大部分的老年人认为逆向抵押贷款和一般抵押贷款一样,如果无法如约还款,最终将失去房子。无法承受失去房子痛苦的老年人,更应该考虑逆向抵押贷款,因为您不会因为没有缴纳房贷而丧失房子。

别购买房屋贷款人寿保险

  搬进新家或取得再融资后不久,您应该会接到不少推销房屋贷款人寿保险的电话,也就是,在死亡后,此人寿保险可以帮您清偿贷款。我们强烈建议您不要购买房屋贷款人寿保险,没有实质性帮助,这类保单的价值通常被高估,购买一般人寿保险反而比较有实质效益。

   贻达贷款

   5008 Buford Hwy #C

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