【大澳门威尼斯人赌场官网2012年08月28日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者钱正富综合报道）据统计，本港连续几个月盘源逐渐减少，本港十大屋苑的放盘量，1月份约有5,979个，到8月份已减少到4,407个，是今年来最低，较1月份下跌26.3%。200万元以下细价私人二手盘则买少见少，就算沙田、粉岭、上水及大埔等偏远地区的也受到追捧，港九区的300万盘也短缺。

不过，豪宅市场则呈反方向发展，出现卖多买少的情况，过去只买不沽的内地客，近月也放售手持物业，唯部分要损手离场。

自当局推出征收额外印花税（SSD）政策，外围市况不明朗，以及对新政府缺乏信心，本港楼市自去年下半年起一度沉寂，炒风收敛，楼价走低。中国新年过后楼市出现小阳春，在本地买楼自住的上车客深怕楼价将日高的心理下，加上当局7月宣布最快明年一月接受申请5,000个首次置业家庭，可免补地价购买居屋第二市场单位的政策后，令二手私人及居屋市场突然出现不少追价及破顶成交个案，部分卖家更趁机封盘或反价出售单位的现象，致使近月放盘量减少。同时，由于目前租金亦走高，不少打算售楼套现后转租的业主暂缓沽楼计划，令市场少放盘量。

非豪宅类盘遽减 提价放售

市场认为，在非豪宅类二手楼盘源少、低息等对业主有利因素下，加上买家追价意欲强劲，料未来价格仍由业主作主导，楼价短期仍有上升空间。本月以来，买家入市速度加快，交投增加下，楼价亦见急升，业主纷纷趁势反价封盘，令放盘单位买少见少。其中以购入单位作长线收租为主的东涌映湾园，盘源跌幅最多，由600个放盘减至300个。据利嘉阁地产区域经理谭振声表示，目前映湾园只有约14个交吉匙盘，且业主叫价一般较市价高出5%至10%。以映湾园6座一单位为例，面积986平方呎，近日加价60万元至580万元放盘。

此外，楼价直线向上的“上车客”天堂新界天水围嘉湖山庄，目前屋苑约有38个匙盘，较本年初约70个减少超过五成。而将军澳新都城及新界细价楼沙田第一城，盘源比年初急跌40%及44.2%。

港岛区方面，鲗鱼涌太古城本月录得近60宗成交，唯盘源未见即时补充，最新约757个放盘，较年初跌6.5%。中原地产助理区域营业经理赵鸿运称，目前屋苑10个放盘业主中，只有2至3个是以合理价格放盘。

新界200万单位几乎绝迹

另据媒体追踪分析各区200万元以下单位放盘情况，发现除屯门区外，连沙田、粉岭、上水及大埔等主要屋苑（单幢楼及居屋除外），已没有200万元以下放盘单位。就算偏远的嘉湖山庄亦被热捧，随着乐湖居一个极低层两房单位上周以202万元沽出后，叫价200万元或以下的单位正式消失。据了解，嘉湖山庄本月至今录得近80宗成交，平均呎价3,800元，较年初升逾25%。据EPRC经济地产库资料显示，该屋苑年初至今共录得151宗200万元或以下细价盘注册，较去年同期301宗急跌50%。

现时全港只有屯门区仍有小量200万元或以下上车盘，根据祥益地产提供数据显示，现时该区共有267个（若连公屋、居屋则有483个）200万元以下楼盘，较年初843个急跌68%。唯值得注意的是，屯门这些细价楼大部分属连租约或邻近凶宅的单位，买家未必能接受。如屯门翠林花园有6个200万元以下细价盘，叫价最便宜的是C座低层A室，425平方呎，叫价175万元，但同层另一单位属凶宅，故放盘一段时间仍未沽出。

市区没300万难上车

至于要在市区上车，不要说200万元的单位，即使高达300万元的，也一盘难求。据统计，港岛东及九龙东尚有零星之选，但只限楼龄高，较偏远单幢物业。如九龙区上车客乐园牛头角得宝花园，现时300万元以下放盘不足10个。

港岛区则分散在柴湾及北角一带，又以单幢，或规模仅1、2座的屋苑为主，平均楼龄逾20至30年不等，300万元以内只能买1或2房单位，其共通点是每座物业或屋苑只有1至2伙放售。

内地客入市豪宅连跌三季

豪宅方面，据悉，内地豪客往年大手扫入本港物业，但随着楼价升至高位，加上近月内地经济发展放缓，出口业因欧债危机受到打击，内地业主卖楼情亦有上升趋势，部分因无法偿还巨额按揭利息，部分则急需套现“回朝”。中原研究部数据显示，本港豪宅市场的内地业主放售比例连升两季，而入市比例则连跌三季，均反映内地客持有香港豪宅比例正在下调。

中原研究部高级联席董事黄良昇表示，本港1,200万元以上的豪宅物业市场，近月出现内地业主放售增加的情况，数据显示，豪宅市场的内地业主放售宗数占整体8%，金额则占10.1%，按季升0.9及2个百分点，反映过去只买不售的内地客，亦逐渐沽出物业离场。

往年内地客曾是本港豪宅市场的重要客源，但近月出现买家减少的情况。数据指出，现时内地买家所占的宗数比例为27.3%，较去年第三季高峰期的41.1%跌13.8个百分点，而金额亦由45.7%跌至本季的35.2%，下跌10.5个百分点。

今年第二季最多内地客沽货的屋苑为奥运站的帝峰．皇殿，有8宗，涉及金额约9,700万元；至于九龙站凯旋门亦录得3宗沽货个案，金额达1.37亿元，属涉资最多的屋苑。

向财务公司借钱 还钱吃力

一直以来均有代理称部分内地客买楼以现金全数支付，最近市传，原来有部分作风豪爽的内地买家，为求赶上楼市升浪，欲大赚一笔，不惜向财务公司借贷扫货。究其原因乃在香港金融管理局收紧按揭成数政策下，财务公司成为投资者的另类上车选择，其中内地炒家因欠缺在港收入证明，一般银行难以批出按揭，便成为财务公司的主要客源。

但随着近月内地经济放缓，加上贷款利率高企，迫使这批内地业主蚀让沽货。其中，上海女商人叶冰霜于2010年一口气购入大围盛荟7伙后，只有2个单位是向渣打银行申请贷款，而其余5个单位，均是向金汇投资主席冯家彬旗下的财务公司利星行申请一按，并向另一财务公司富昌财务申请二按。叶氏近期出现资金周转问题，而要蚀放全部7个单位。她近日以869万元售出2座高层北翼C室一个单位，面积1,030平方呎，呎价约8,437元，单是账面已蚀约30万元，扣除釐印和SSD等费用后，蚀逾110万元。其名下的其余6个放售单位，预料将再蚀约730万元。

据悉，这类财务公司的一按利率高达9厘，较现时银行提供的普遍一按利率约2.1至2.2厘高出逾3倍，加按利率更高达20厘以上。以是次叶氏蚀让单位为例，如向正规银行申请贷款，以五成按揭和20年供款年期计算，每月供款额约为23,200元。不过，若向利星行借贷，由于最长年期只有10年，故每月供款就高达56,940元，比正常高约1.5倍；加按的话，供款额更高。

除了叶冰霜外，去年以近5.5亿元购入赤柱赫兰道12号大屋的重庆富商安晋辰，亦曾将该屋加按予财务公司。有市场消息称，由于该大屋仍受SSD束缚，故近期安氏转将君汇港的复式户推出标售。

其实本地亦不乏向财务公司供贷的富豪。如龚如心争产案主角陈振聪，亦曾将中半山楠桦居屋地抵押给利星行，申请过亿元的贷款。近日陈氏还将物业标售，有指物业意向价约5.5亿元，每平方呎楼面地价85,938元。而数月来不停蚀让物业的“东涌富婆”唐颖耀，亦曾将自住的影岸．红7座高层相连单位抵押给利星行。

（责任编辑：澹修德）