【大澳门威尼斯人赌场官网2012年08月26日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者王桦报导）美国住房主管机关即将出台新的刺激房市政策，使房主可以轻松地以低于所欠房贷余额的价格出脱房产，而买家也可有更多的选择购得理想的住宅房。

联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）上周宣布新措施，将要求抵押贷款融资巨头房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）一起协助那些财务困难而又房贷付款纪录良好的“溺水房”（资不抵债）房主，能以“短售”（short sale）方式出售房产。

通常“短售”交易中，必需经第一贷、第二贷（如房屋净值贷款home-equity loans）的贷款机构批准放行，得先征求他们同意房主可以低于未偿贷款余额的价格出售房产。“短售”帮助借款人避免房产遭止赎法拍，因此被认为有利于房贷业者和整体经济。

房地产代理和卖房者一直以来都抱怨“短售”程序漫长，且难以成交。

房产数据公司CoreLogic表示，“短售”房产通常较一般住宅少10％折扣，而止赎法拍房则会降到30％折扣。

这项新措施提供奖励，即交易完成后，房利美、房地美将补贴6,000美元给第二贷抵押贷款机构。以避免贷款机构在销售过程中玩弄价格。如果认为价钱不妥，拥有第二留置权的贷款机构仍然有权拒绝交易。

《房贷金融内情》（Inside Mortgage Finance）出版商席卡拉表示，6,000美元或许对很多第二贷房贷机构显得不够，但会倾向批准“短售”，因为他们不拥有止赎法拍房产的权利，因此会尽量促成交易，以取得报酬。

这项措施只对两房所担保的溺水房较有影响，两房提供了大部分的美国住房贷款。而联邦住房金融局是两房的主管机关，有权迫使贷款业者改变。

联邦住房金融局还没估算出到底有多少房主有资格受惠这项措施。但据估计，约有460万溺水房房主的贷款是由两房担保的，而这些房主中，有80％都按时缴纳按揭付款。

如果“短售”获得批准，银行业可能被迫在房屋净值贷款业务上登录亏损。美国大型第二房贷机构包括美国银行（Bank of America）、富国银行（Wells Fargo）、JP摩根大通和花旗集团（Citigroup）。

这些抵押贷款银行得确保“短售”交易协议具合法性，且又有竞争力。过去这些银行都发生过止赎程序欺诈的问题。

这项措施可望11月1日起施行，也允许曾错过按揭还款且有严重财政困难的房主提交更少的文件，申请这类“短售”。如果房主正经历财务艰难期，如失去了工作、离婚、亲人去世或工作调动，将可望获得快速批准。

今年早些时候，联邦住房金融局定出了正式“短售”时间表，抵押贷款银行在收到“短售”报价时，必须于30天之内做出回应。

根据CoreLogic数据，“短售”在房屋销售市场上比例一直在增长，今年5月份占8.8％，去年同期占7.6％，2010年6.5％。

（摘自《大澳门威尼斯人赌场官网时报》家天下房地产专刊）