C先生和D小姐夫妻几年前贷款买了属于自己的房子，他们没有特别放心思处理房贷，只是确认每个月有准时还款。他们是双薪家庭，秉持着最直接的想法-存下 一分一毫，好好使用。几年过去了，房屋市值涨超过一倍，他们轻易地取得十万元的再融资贷款，运用这笔钱将后院重新改造成度假胜地一样。过不久，他们接到利率调涨通知，六个月后又调整一次，之后每几个月就调涨。有一天，D小姐被裁员，公司大幅度缩减C先生的红利，使得他们再也无法每个月如期还款。

　　回头想想，假如当初再融资的十万元没有改建后院，他们现在的生活是不是就不会像是热锅上的蚂蚁了?历经前不久信贷风暴的各位，应该深有同感吧。有很多原因会让人陷入房贷困境，有些原因马上就会受影响，有些则会潜藏一段时间才爆发，我们来看看可以如何避免这些问题。

　　不要以每个月还款金额决定是否办理房贷

　　选择贷款方案时，我们要比较每一个房贷方案的总成本是多少，而不要以每个月的还款金额来进行比较。授信业者设计房贷方案时，一定会以有利于公司的方向去定位。不了解房贷的人，一定会认为每个月缴款金额低的方案是最优惠的方案，授信业者当然也清楚这是人之常情。所以，房贷方案的设计常定位于每个月的还款金额，为的是误导我们，转移我们的注意力，像这类看似优惠的方案，总是让人忽略下列情况：

　　　　 办理再融资等于重新签订一份新合约，也就是贷款期要重新以三十年计算，原本可能只剩十五年到期的房贷，又要在延长十五年。

　　　　 利率低，利息低，每个月还款金额少，但贷款期长，所以通常缴交的总利息比较多。

　　当您真正了解如何正确地选择房贷，以及如果管理贷款债务后，您会发现假如以每个月还款金额决定方案的话，会有多少问题产生。

　　清偿房贷为最终目的

　　贷款期20-30年，这么长的一段时间，很容易忘了最终目的是什么。不论目前或以后有什么想法，一定要谨记，我们的最终目标就是要清偿所有的债务。您正在考虑换更大的房子吗？还是在考虑想利用房屋净值抵押贷款取得现金，将目前的房子整修得更豪华？倘若您有上述想法，超过能力可以负担的想法，那么，你身陷麻烦的概率大增。想想未来，你想退休后还要为了房贷烦恼吗？还是您想过着无债一身轻的退休生活？我想，后者是大家所盼望的，所以，千万忘了我们的最终目标－零债生活。

　　您问对问题了吗？

　　开始咨询房贷时，大家是否第一句就会问授信业者我可以借贷多少？这是最糟的问题，而且询问对象也错了，第一句您应该问自己可以承担多少。授信业者经过评估后会告诉您可贷金额，如果您认为您一定要借此金额，那就错了。这个误认会导致您买超过自己能力范围的房子，且会让您陷入持续办理再融资的循环中。建议您想想现在及未来的开销，另外别忘了，房屋的开销会越来越高，因为屋龄老，会出现比较多毛病需要整修。

　　顺带一提，授信业者评估核贷资格时会参考负债比，如以下两种：

　　前端比例：系指借款人每月的房贷支出（本金与利息）、房屋税及保险，占每个月总收入的比例，也可以说是负债对收入的比例，建议的比例范围为28%-36%。

　　后端比例：系指借款人每月的房贷支出（本金与利息）、房屋税及保险，另外再加上包含儿童补助费用的所有负债，占每个月总收入的比例，建议的比例范围为36%-50%。

　　我们建议安全的前端比例是不要超过25%，要预留一些空间应付紧急状况。如果您目前超过25%，且还在租屋的情况，那就继续租房子，如果已经拥有房子了，那就赶紧想办法减少其他债务并缩减开销。

　　现金存款

　　目前全世界的经济皆呈现不稳定状况，欧债危机一触即发，而类似信贷危机的事件也很可能再次发生。因此，建议您至少有六个月开销的现金存款，预防您届时失去工作或减薪、收入改变等状况，越尽早开始准备您越可以轻松应付。

　　别钱财耗尽

　　若您办理了再融资，因为低利率每个月还款金额减少，每个月因而有剩余的钱，您会怎么运用呢？大多数的人没有计划， 最后全部花光，而且不知道钱花到哪了。更糟的是，以为有多余的钱，便买了高价商品（如汽车），还另外办了贷款，衍生出更多债务。办理再融资为的是减轻每个 月还款的负担，另外，办理再融资会延长贷款期，所以，实际上您并没有省下多少钱。因此，要好好妥善管理这笔钱，千万不要为了一时的享受全部花光。

　　别成为肥羊

　　房贷市场利率在变动时，是借款人考虑转换方案的时机，授信业者在这时一定会推出看似优惠的方案希望借款人再融资。利率下滑时，业者会推出混合型浮动利率房贷，初期利率很低，非常吸引人，而随着利率开始上升时，业者则改推出固定利率房贷。不论利率如何改变，业者相信借款人一定有办理再融资的需求。

　 　房贷是授信业者营利的来源之一，他们总会想到办法拿走我们口袋的钱。决定借贷多少金额是一时的念头，容易受到外界影响而借贷过多金额，后续办理再融资的 概率会比较高，这类的人是授信业者行销的主力名单。授信业者有着强大的资料库，客户的房屋现值、房贷金额或信用份数稍有变动时，授信业者会分析谁会需要再 融资，然后主动联系提议新方案。我们的贷款金额越多，授信业者从中赚取的利益越大。如果我们不谨慎处理房贷，陷入一借再借的循环中，便会成为授信业者眼中 的肥羊。下列情况者，容易成为授信业者紧盯的目标。

　　　　 房屋增值到足够让人办理再融资借贷一大笔金额的人。

　　　　 利率正在下降，而目前持有高利率房贷的人。

　　　　 有信贷和其他债务问题，可以利用再融资解决这些问题的人。

　　　　 目前手中为浮动利率房贷的人，利率正在攀升，再融资可提供您固定利率。

　　　　 目前手中为固定利率的人，新的混合型利率可帮助其降低每个月的还款金额。

　　　　 持有房贷已超过三年的人，重新签订合约可以获取低利率方案。

　　以上不论什么情况，授信业者会想尽办法取信于您，让您相信再融资可以帮您省钱，实际上并没有省，每个月还款金额降低，但贷款期延长，总利息成本其实是增加的。我们不是说再融资不好，而是希望您能在需要的时候再办理，而不是因为可以减少每个月还款金额就办理。

　　小心佣金制的授信业务员

　　若与佣金制的业务员购买任何东西时，除非该商品有公定价，不然很容易成为冤大头，房贷也是如此，这是房贷交易的问题之一。部分房贷费用的项目利润空间大，例如：提早还款的惩罚金，业务员易利用这些项目向您收费，让自己赚取更多的佣金。所以，我们要事先了解业务员的薪资支付方式，要特别小心领取佣金的业务员，另外，也要了解如何选择房贷避免业务员掏空我们的口袋。

　　不关乎个人，关乎交易

　　最终的房屋抵押贷款的借贷金额是由自己决定，也是用我们辛苦工作赚的钱支付，一切都关于我们自己，所以，我们要理性面对房贷，千万别完全听信业务员影响判断，尤其是领有佣金的业务员，很容易受他们的误导，因而借贷过多或于不适宜的时间办理再融资。

　　别偏离最终目标

　　我们要记住最终目标是缴清房贷，在漫长的还款期中还要小心防范信贷危机。现在您大概已经了解会遇到什么问题，只要将这些问题放在心中，遇到时知道怎么处理，那么应该就不会离目标太远。

　　办理房贷时，一定会遭遇上述情况，希望藉时各位可以运用我们的建议解决问题。

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