【大澳门威尼斯人赌场官网2012年08月16日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者吉一斗德国报导）通常人们认为，房地产是对抗经济不稳定的稳定手段，此时市场需求会增加。而在德国大都市里，房价上涨相当可观。根据德国经济研究所（IW）最近公布的报告，德国公寓和住宅价格上涨迅速。仅仅去年一年，柏林、汉堡、慕尼黑的房价就上涨了8%到9%。与2003年相比，八年来甚至平均上涨了10.5％。

那么，德国房地产市场存在泡沫危机吗？这家研究所的专家认为，德国不存在这个泡沫危机。

目前创记录的低利率使许多储户对金融投资失去了吸引力，同时，贷款比任何时候都实惠，许多德国人因此看好房地产。德国经济研究所在报告中说，尤其是在大都市地区，公寓和建筑物都呈现大幅上涨趋势。汉堡的房价，八年间爬升了31％；柏林甚至多达39％。

房价最贵的是慕尼黑，那里一套公寓房每平米售价平均 4200欧元。其它几个大城市的房价为：汉堡3100欧元；法兰克福2900欧元；柏林2200欧元；科隆也有2100欧元。

尽管房价在明显上涨，但德国经济研究所认为：德国房地产市场是健康的。在德国没有理由出现象美国、爱尔兰和西班牙一样的房价泡沫。研究人员认为，德国高房价反映了强劲的市场需求，而且表现了大都市的吸引力。

报告认为，因为泡沫价格的前提是，投资者相信房产能永久性增值。在这种情况下，投资者押注在高价转手，从而炒热了需求，最终产生了房价泡沫。如果投机者发现期望过于乐观，会出现抛售风潮——泡沫破裂，价格下跌。这家研究所从四个方面分析了德国的房地产实况，并得出结论，德国房价非泡沫现象。

首先，德国房价上升，房租也在保持上涨。而所谓泡沫的迹象是，房价增长速度快过房租。但现在，德国房租也在保持跟进，例外的情况只发生在慕尼黑和汉堡。这两地的房价增长速度分别超出租金增长速度的21％和9％。

其次人们口袋里的钱更多了。在IW研究所调查的五个大城市中，就业人数比例都优于全国平均水平。从2006年3月至2011年9月，德国就业人数上升了11.7％。而慕尼黑上升了12.2％，汉堡16.6％，柏林16.1％。更多的就业率意味着更多的收入。

第三，住房供不应求。在经济繁荣时期，如果房地产兴旺的唯一原因是因为人们认为房价会进一步上涨，就面临着投机泡沫，接着许多物业出售，甚至是多次倒手。但事实上，德国公寓和住宅的需求大大高于供给，只有柏林例外，自2007年以来，房屋数量增加了60％。

最后一点是，银行信贷发行几乎没有增加。在投机的情况下，银行信贷发行量通常明显增加。尽管目前银行历史性的低利率，但购房信贷的数量只略有增加。德国人不喜欢借债，即使在贷款买房时，也会控制自有存款与银行贷款比例，甚至增加自有存款，以便早日还清贷款。

另外，专家通过对比国际性城市，认为德国属于房地产市场的“梦想国”。以单身一人一室住房花费在收入中所占比例为例，罗马是49%，纽约43%，伦敦 40%，巴黎35%，而德国最贵城市慕尼黑也只有28%，柏林21%，汉堡只是18%。

（责任编辑：贾南）