【大澳门威尼斯人赌场官网2012年07月16日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者王添财综合编译)对全美许多地区而言，现在是一个绝佳的买房时机。房地产泡沫破灭近七年后，大多数地区房价指标开始往上弹升。几年来螺旋式下滑的房价正走出谷底，抵押贷款利率处于历史低点。

据《华尔街日报》一篇报导称，未来几年，将会出现美国自战后婴儿潮以来的购房盛况。

不过，一群人的机会却往往成了另一群人头痛的问题。美国数以千万计婴儿潮人口即将退休或已经退休的屋主或其他屋主，已经经历了资产大幅缩水的境况。许多人是依靠自己的房产资助他们的退休生活。他们大多等待多年期盼市场好转。但现在，却发现自己处在买方市场的下风。

对于这类卖家而言，现正处在一个极具挑战性的环境。不过，有许多即将规划退休屋主可能别无选择。以下是专家提出几项因应之道。

没必要屏息以待 奢望房价快速反弹

是的，全美房价已经稳定下来。根据标普/凯斯-席勒住房价格指数(Standard & Poor’s/Case-Shiller Home Price index)跟踪的20个城市中，其中16个今年都止跌回升了。但住房市场不会像股市那样，价格弹升过程通常是缓慢的。

目前离上次房市崩溃已超过10年时间，而这回可能需要特别长时期恢复元气。因为市场积累了大量空的止赎法拍房屋，还将拖累整个房市的行情。

据房价指数纪录，1989年达到顶峰过后，直到2000年才恢复。而如纽约和洛杉矶等一些城市，直到2002年才恢复新高。这回房市衰退可能更糟，因为泡沫更大。有些地方可能在我们有生之年都无法恢复到通胀因素调整后的峰值。

哈佛大学房屋研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)估算，市场约积压有住房贷款止赎房200万户，等着推上市场。一些估计的数字要高得多，尤其是包括银行持有的“影子库存”。

除非愿意等待很长一段时间，否则卖家不应期望长期挂着出售牌子等待市场大反弹。

看看当地房屋市场行情

当住房市场复苏时，还是要提醒大家房产价值的黄金定律：地点、地点、地点。

不要指望所有的市场会以同样速度上升。根据凯斯-席勒房价指数，凤凰城住宅房价格一年内增长9％。同时期，亚特兰大下跌了17％，纽约下跌4％。

目前房价走向如何？这可能取决于两个因素：租金和估值。如果自有住房费用(如房贷、房税、保险等)比租房便宜，你家附近的租金会上升，房价可望还会上涨。如果是租房比较便宜，或是租金停滞不前，则是另一回事。

卖方得面对房产折价的现实

你住房的真正价值不是你在2006年支付或再融资的价值，而是目前的价值。也就是说，你资产的净值不是你住房花费的加总，而是你把它卖了时，真正入袋的价钱。

你说刚装修了厨房？这不关紧要；有游泳池？同样不重要。太多的买家会把这些看成既有装置。卖家真要卖房就不要割舍不下或犹豫不决，房子真卖出去了、钱拿到手才是真实的。

银行多支持卖方赔本出售

哈佛大学的联合研究中心估计，美国约有1,100万个住房屋主是“资不抵债”，即背负房贷债务比房产现值还多。房屋数据公司Zillow估算的是近1,600万户屋主资不抵债，几乎占三分之一的抵押贷款房产。

一般“资不抵债”的屋主总觉得他们不能卖房，要等到房价恢复到先前的水平才可以卖。但事实并非如此。房贷银行可能愿意接受“短售”(short sale)，即卖出的价格比屋主欠下的房贷额还低，而银行愿意吸收损失。

全美约有一半的地方，不允许银行紧追贷款房主短缺的欠款。即使其他地区，也不准银行硬要追讨房主已经失去的房产价值。以防造成更多的民生经济问题。

买房租房 哪个划算？

许多即将退休的屋主不愿降价卖房，但存款户头几乎耗尽。而专家劝这些屋主想想住在自己的房产上，每月或每年要花上多少费用──抵押贷款、房产税、水电费、维修费等…

目前，抵押贷款利率已经崩溃到历史最低水平。那些具有良好信用等级的人可以锁定低于4％的30年期贷款购房，缴交利息和房产税还可以享有税负优惠。

另一方面，租一个房子要多少钱？如果比自己拥有住房便宜──许多地区确实如此，或许可以等看看，直到房市恢复。但如果是租房比拥有住房要便宜许多，屋主最好赶紧赔本卖掉房子，改租房子住。

先管管自己个人财务情况

聪明的个人理财，应先衡量自己的财务状况和个人所需，这项加权比重应该比权衡整个国家或国际的宏观经济或其它数据来得更加重要。

许多美国屋主都在期待房市回弹到原有的水平，因此延迟搬到适合退休生活的社区，或是犹疑换份外地的工作。

专家认为，这是浪费时间，而且毫无意义。经济学家指出，这些屋主忽略了沉重但却无形的“机会成本”。

如果这些屋主早一点卖掉房子或搬走，或许就不会错过更好的薪金、投资或是生活经验。

今天卖明天买 一样不吃亏

文章中举例说，有住在芝加哥即将退休的一对夫妻，说想退休搬到圣地亚哥住，离孩子和孙子近一点。但却一直搁置着没行动。为什么呢？

事实上，过去6年间，芝加哥的房价下滑36％，而圣地亚哥也下滑了39％。文章说，看着你的损失钱财了，但另一方面又赚回来了。而且买的新家，也许能够锁定在一个较低的固定利率抵押贷款。

总之，美国的住房市场还需要许多年才能恢复。现在是一个买方市场，若屋主希望出售房产，真得在现实的环境下做做数学题目和机会成本。