【大澳门威尼斯人赌场官网2012年03月27日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者沙莉编译报导）申克有一个药剂学博士学位，每年收入125,000美元，但她不符合为自己和她9岁的女儿抵押贷款购买房屋的资格。因为她有超过110,000美元的学生债务。

由于放贷者较往年对高校贷款更加谨慎，28岁的申克说，“这对我来说几乎不可能获得贷款。我的债务使我没有购买房屋的机会。”

联邦储备委员会主席伯南克近日表示，“首次购房者通常是增加住房需求的重要来源，所以他们在市场上出现机会减少，对房价和房屋建设存在相当广泛的影响。”

学生债务接近1万亿美元，创记录的低利率无法刺激房市也是一个原因。

根据联邦储备1月4日向国会提交的研究报告，经济衰退之后出现的严格贷款标准，特别对年轻的首次置业者有影响。报告说，这些家庭往往很年轻，信用状况相对较新，信用评分低于平均，能够承担大笔首付的经济资源较少。

联邦储备委员会主席伯南克说： “抵押贷款市场的苛刻条件，不成比例地影响了潜在的首次购房者。首次购房者通常是增加住房需求的重要来源，所以他们在市场上出现机会减少，对房价和房屋建设存在相当广泛的影响。”

美联储的白皮书说，2009年和2011年之间，9％的29 – 34岁青年得到首次按揭，10年前则为17％。

美联储说，“这些数据表明，潜在的首次购房者抵押借贷数量的大幅下跌，由于不仅住房需求疲软，也因为信贷条件收紧的影响。”

根据学生贷款网站FinAid.org，教育债务去年首次超过信用卡债务。新大学毕业生人均有25,000美元的平均债务负担，可能限制他们获得抵押贷款的资格，即使他们有幸在25至34岁青年失业率达9％的劳工市场上找到工作。

全国消费者破产律师协会2月7日称这是“助学贷款债务炸弹”，警告学生债务上升影响了新毕业生、联署签名贷款的家长、重返学校进行在职培训的中年美国人。

“拖累经济”

NACBA副总裁约翰．拉奥说，“正​​如房地产泡沫创造了一个抵押债务负担，吸收掉消费者的收入，使他们无法进行维持经济的消费开支，助学贷款开始有同样的效果，这将在可预见的未来对经济是一个拖累。”

根据全国房地产经纪人协会，25至34岁的青年在2011年占所有购房者的27％，是过去十年中最少的。在2001年时为33％。同时，去年首次购房者占所有采购的37％，是自2006年以来的最低水平，2006年房价见顶，房地产市场繁荣呈现出回落。

加州欧文市的约翰．伯恩斯房地产咨询有限责任公司的高级分析师里克．帕拉西奥斯说，“即将走出大学校门的学生所负担债务超过以往，他们面对的经济表现也比以往复苏期不佳。这些因素综合起来，无助恢复住房市场。”

最新的刺激

耶鲁大学的罗伯特．希勒等业内人士分析说，住房价格可能下降第六个年头。这反过来可能拖累消费开支，拖经济复苏后腿。

2月10日伯南克说：“住房一直是经济更快恢复的一个关键障碍。”

1月25日联邦公开市场委员会宣布将保持接近零的贷款基准利率，直到至少2014年年底 。

伯南克在新闻发布会上说，这个最新的刺激措施的目的是“传达给市场，委员会支持在相当长的时间内维持低利率。”

去年9月，美联储宣布计划在其投资组合中取消4000亿美元短期债务，代之以较长期国债，以努力更大降低借贷成本。随后截至去年6月进行了两轮大规模的总额达2.3万亿美元的资产购买。

抵押贷款利率

创记录的低抵押贷款利率并没有恢复足够的住房销售，以刺激经济复苏。根据房地美数据，截至2月9日，平均30年期的固定利率抵押贷款率为3.87％，达到40年来的最低水平。

在经济衰退前，由于房价上涨，美国人能够抵押贷款支付教育、汽车、休假和启动企业的开支。后来由于房价下跌，越来越多的美国人发现自己“溺水”，或由于抵押贷款超过了他们房屋的价值，没有家庭资产可以抵押贷款。

“抵押贷款溺水的房主不能依赖房屋资产，支付紧急医疗费用或子女的大学教育，”伯南克表示。

帕拉西奥斯在十二月发表了学生债务和住房研究，他说，首次置业者是住房恢复的关键，因为它们使目前的业主可迁入较大的价格较高的家园。“住房升级的购房者需要有人购买他们原有的家园，需要实现经济复苏的第一步。”

尽管经济从2009年6月起从18个月的低迷中走出，住房市场仍然在挣扎，即使房屋建筑商的信心和现有的销售量在2011年最后一个季度有增加。

越来越多的美国人开始租房，单一家庭型住房建设去年开始下降，多户型住房建设激增。帕拉西奥斯说，这将应该继续推动公寓房地产投资信托基金。资产住宅（EQR）是其中之一，从2009年3月低点增长超过240％。AvalonBay社区公司（AVB）增长230％。

2011年新屋销售量和单户住宅开工量，是自1963年以来的最低水平。现房销售在2011年只比2008年的经济衰退低谷增长了3.6％，2008年是自1995年以来的全年最低。根据房地产经纪人组，法拍销售占去年的现房销售三分之一。

根据标准普尔希勒（SPCS20）的数据，价格比2006峰值下跌约33％，多数专家预计将进一步下跌。在全国范围价格下降5％到10％。

根据房地产经纪人组，去年年龄在25至34岁的人占首次购房者的52％，接近自2005年以来的平均水平。

尽管如此，根据普查数据，在2011年该年龄组中的近600万美国人与他们的父母住在一起，比2007年经济衰退开始时的470万人增加。

买房子不在卡斯蒂尔目前优先考虑的名单上。她去年五月毕业于辛辛那提大学，获得法律学位，欠债120,000美元。
她推迟偿还学生债务，因为她的起步工作是作为家庭律师，她说年薪是45,000美元。如果在明年年初要求她必须付清债务，她预计将每月支付约1,500美元。卡斯蒂尔31岁，是个单身母亲，她说：“我不会为自置居所再负担一个10万美元的新债务。我不认为，置业从经济角度讲会实惠。”

不过，帕拉西奥斯说，一旦年轻的美国人能够应对债务，应能够在住房市场恢复上起领先作用。他说，“一旦你发现人们开始愿意购买住房，这显示市场回到了正常。”

药学博士申克现在在一个连锁药店担任经理，她还是希望有一天购买住房。她试图储蓄，能够承担大笔首付，增加她获得抵押贷款的机会。她说，“我还没有放弃希望有一天拥有自己的家。梦想感觉比现实更遥远。”

（责任编辑：毕儒宗）