【大澳门威尼斯人赌场官网2012年03月02日】讯随着就业情况转好及租屋需求增加，2012年被预期房租将沿续前两年的趋势继续看涨。根据Marcus & Millichap房地产投资公司对2012全美公寓的研究报告，预期全美公寓空房率继续下降，而房租将上涨4.8%，使租屋市场在2012达到另一个新水平。

根据今日美国的报导，2011年私人企业创造了1500万工作机会，而2012预期还会有1800万新工作机会，这些大量的新工作机会带来了大量的租屋需求。 M&M总经理Hessam Nadji认为，很多压抑已久的年轻人会从家里及室友群中脱离出来，自己租屋而居。

多重因素使租屋需求大增

全美多重住宅屋协会（National Multi Housing Council）首席经济学家Mark Obrinsky观察，在1980年至1995年间出生的” Echo Boomer”，或被称为千禧年世代（Millennials），有些人已经开始成家立业，但他们和父母那一代的居屋模式大不相同。

由于这个世代的族群在20岁时全美就业机会不稳定，同时他们也不再像父母那么向往买一栋房子定下来，同时上银行核准房贷的难度与日俱增，使得他们成家后较少选择买屋。

此外，全美屋主（homeownership）比率也在下降中，这代表了更多人选择租屋取代买屋。根据全美人口普查，2004年底全美屋主比率达到69.2%的最高峰，在2006年第三季时，全美屋主比率为69%，到去年第三季为66.3%。穆迪（Moody’s）并预计至2013年底还会再跌至65%。

虽然租屋需求增加，但供给面却减少。根据Reis，占租屋市场一半以上的公寓，去年只新营建37,678个公寓，是31年来最小幅度的增加。

这些林林总总的原因导致房租上涨，房租上涨在硅谷地区尤为明显，MPF 及Axiometrics的资料指出，去年旧金山某些地区房租上涨14%，而圣荷西某些区域则上涨了12%。

摩根史坦利（Morgan Stanley）分析师Oliver Chang在一份报告中说：“房租上涨，空房率下降，更多人成家，而租屋的供给却有限。”，他把2012年称为“房东之年”。

Nadji表示，建商也看准这个趋势，把营建的火力转向多家庭型住宅（multifamily），多家庭型住宅可望成为带动2012商用房地产的龙头势力。根据NMHC的报告，67%多家庭型住宅建商已在筹划或营建阶段，并且有20%还加速营建速度。

个人房东 vs 法人房东

今年租屋市场如此强劲，对租屋房客来说，在租房时有许多要注意的地方，除了房子本身的条件外，房东也是租屋时要考虑的要件之一。

根据NMHC的资料，全美 46.9%租屋市场房东是属于个人经营，其余是由法人经营，如房地产公司、投资公司等。如果是向房东个人直接租屋，通常个人型房东在租屋条件上比较有人情味，很多地方也比较灵活宽松，房东会愿意倾听房客信用分数为什么会被扣分，也比较愿意延长一到两个星期的租约让房客搬进搬出。

如果是由法人公司经营的大型公寓社区，通常会有专门的租屋管理办公室，这类型的管理会有严格的租屋条件，包括房客的信用分数、搬进搬出的时间等。但好处是它通常会提供很多资讯，有些甚至有网站，让房客可以蒐寻房子的平面图、可供出租的公寓单位、同时也常有健身房、游泳池等娱乐设施；在维修房子上也很专业。

比较起来，个人型房东在维修房子时反应有时会比较慢半拍，如果房东把租屋外包给租屋管理公司，可能维修的反应会快一点，所以向个人型房东租房时，可以和房东讨论未来保养维修，或草坪浇水的责任归属等细节。

溺水屋及法拍屋房东

2008年以来大量溺水屋主因为无法把房子在市场上用高于房贷的价格卖掉，就干脆把房子拿去出租收租金，这些新的租屋供给使许多独立屋进入租屋市场，南加法拍屋重灾区Riverside地区便是如此。这些大量的新租屋涌入也使得造成当地租屋管理公司生意火红，业务蒸蒸日上。

同时，这也是北加州Merced州大学生得以租豪宅、泡按摩浴缸写报告的奇观。这些年纪轻轻的学生们可不像其他大学生塞在蜗居的宿舍，他们以比学校宿舍更便宜的房租，在校外几个学生一起合租接近全新的3000呎大豪宅，这些新豪宅多半因为房价跌破房贷额度，屋主只好拿出来出租，当地租屋主力又是学生，一个月1500元左右的租金，几个学生一起合租，每个人都能拥有自己的房间，算一算比租学校宿舍还划算。

不过租到溺水屋时也要小心房东最后把房子拿去法拍，这些法拍屋房东纯收租金，但不付房贷账单，因为法拍程序目前都要拖到一年以上，所以房东能白赚一年的租金；但最后房子被银行法拍时，却逼得无辜的房客被迫搬出。很多县政府都提供房屋的房贷、契据（deeds）、留置权（liens）等文件，关心这些问题的房客可以付几十元向县政府购买相关文件。