【大澳门威尼斯人赌场官网2012年02月19日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者王桦报导）美国房市复兴攸关美国经济复苏。美联储主席伯南克近日三番两次在不同场合呼吁联邦政府推出新政以提振房地产市场。他日前在全美住房建商协会（National Association of Home Builders）举办的国际会展上也做了相关主题的演讲。

受惠于美联储货币政策，30年期固定抵押贷款利率已接近有史以来的最低水平，使民众比以往任何时期都可以更便宜的成本置产。伯南克两个多星期前表示，低水平短期利率将维持到2014年底。

但显然还是不够的。2011年，新房销售只有302,000户，这也是最低水平记录，住房建设开工量仍处于低谷。根据美联储的估计，止赎房库存预计每年将增加100万户。伯南克说，未来几年还可能进一步压低房价，使新屋建设者更难与二手房库存相竞争。

美联储上个月递交了一份“止赎房租赁（foreclosure-to-rental）计划”的26页白皮书，以减缓空置率和止赎抵债房屋，他敦促美国国会通过此法案。

不计划挹注“银弹”到房市

“留住有能力支付房费的租户，包括以市场价租金租赁给前屋主。也许在某些情况下，这是维持房产价值和社区质量的最好方式。”伯南克建议：“银拍屋的租赁方案（REO-to-rental）可以缩短房屋空置的时间，进而避免挫败房市。”他敦促国会议员通过这项租赁方案，并强调，这不是挹注“银弹”到住房市场。

伯南克的讲话也触动了许多感到挫折的房屋政策的制定者和市场专家。许多屋主没法享受低利率的优势买房换房，或是再融资，因为住房价格持续下滑。止赎抵债房和其它因素一直把房价往下拖，这些问题也“限制了货币政策在经济上应发挥的作用。”他说。

“在一定程度上信贷收紧是预期得到的。我们知道，金融危机前信贷标准曾变得非常宽松。为了我们的金融体系的安全、银行的安全和对借款人的保护，一些紧缩政策无疑是必要。话虽这么说，但太过了也不妥当。”

银行信贷依然紧收

另一个问题是来自纽约的房地产投资人抱怨说，有关投资者和银行的法令限制，银行不得提供超过四个贷款给投资人。

2008年，主要抵押贷款的资助者房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）面对市场投机者造成的庞大损失，因此限制每位业主的贷款保证数量从10个减少到四个。房利美现在又开始可多达10个抵押贷款，但一些银行还是维持低量限制。

“限制投资者贷款是有历史原因的。回溯到八十年代和九十年代，银行和房利美房地美的遭遇一般比屋主还惨。”伯南克说。但在此时，这些政策实际上适得其反。现在市场上这么多房子待售，有投资者想购买、加以管理后转售，可帮忙解决房子过剩问题。这有什么不妥？

决策者认同房市攸关经济复苏

在提问时段里，伯南克被问到“中央如何恢复住房市场”时，他表示，对国家经济而言，住房市场应是解决方案，而不应是问题的原因，获得了与会人士的赞赏。

美国联邦公开市场委员会（FOMC）货币政策决议者之一克利夫兰（Cleveland）联储的总裁皮娜尔托（Sandra Pianalto），也强调了刺激房地产市场对于美国经济复苏的重要意义。皮娜尔托指出，美国房地产业的财富下滑已抑制了消费者支出，挫伤了信心并降低小企业可获得的信贷，“这是美国经济复苏面临的显着下行风险”。美国经济决策者们似乎已在通过提振房市增强美国经济复苏问题上达成了一致。然而，相对有限的财政政策空间却可能成为美国房地产市场复苏路上的一大障碍。

财政政策空间局限难为

除伯南克和皮娜尔托外，另有多名美联储决策者在进入2012年以来曾先后表示，美国联邦政府应尝试新措施以刺激住房市场、帮助提振经济增长。美国总统奥巴马2月1日宣布提振住房市场新方案以缓解贷款购房者的还款压力；7日，美国会众议院则通过新议案，将“两房”的经营纳入联邦预算。

然而，《纽约时报》却刊文指出，虽然美国联邦政府和各地方州政府与大型银行达成250亿美元抵押贷款和解协议将令数百万美国屋主得到缓解，但这项协议的局限性也将使得很多人被排除在外。

怀疑这项和解有助于经济复苏说法的人，比比皆是。其中之一的是伦敦Capital Economics的房地产经济学家狄格（Paul Diggle）。

他认为，对于大多数抵押贷款屋主来说，这点作为算不上什么。减记170亿美元贷款本金只是“海洋中的一滴水，”狄格说，既然全国有将近1,100万个房贷屋主“资不抵债”，“溺水”部分总共高达$7,000亿美元。算算数学，$170亿约仅占负资产额的2.4%。因此，他不赞同银行和政府机关认为这项协议将有助于美国住房市翻身的说法。