2011澳洲房地产的十大教训

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【大澳门威尼斯人赌场官网2012年01月07日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者张茹墨尔本编译报导)当2010年房地产繁华的景象渐渐远去,我们迈入了21世纪的第二个十年。在过去三年里,地产投资者经历了太多,澳洲房地产市场从全球金融危机时的谷底,到2009-10年度的异军突起,再到2011年的回归平淡,在这过程中,成功和失败总是相伴左右。那么,我们从成功与失败中学到了什么呢?特别是2011年当市场急转直下时,带给我们哪些教训和启示?澳洲物业投资杂志采访了多位地产界专家,总结出下面几条,有些是常识,而有些则需要一些逆向思维。

教训一:不要惊慌

RP Data的研究主管Tim Lawless说,过去12个月使投资者明白了地产市场的动荡,以及复杂的供求关系,这是重要的一课,这样在当前平淡的市场上,他们不至于反应过度。“长期的市场趋势要比短期波动重要的多,投资者在进入房地产市场时就要有一个长期规划。”

“历史告诉我们,房地产市场具有非常明显的周期性,就在不久前,我们还经历了强劲的增长。这是继2004年繁荣后,市场一直持平直到2006年,然后在2007年再度抬头,但是遇到全球金融危机踩了一脚刹车。”

“很多人曾预测今年会出现房价大滑坡,但最终没有实现,房价也不过掉了2.9%左右。房租涨了4.5%,空置率依然很低。我们从中学到的教训是:做好功课,了解市场,不要被悲观者吓住了。投资者应该保持谨慎,但没有必要反应过度。”

教训二:敢于行动

墨尔本的估价师Sean Thomson敦促投资者不要掉入“等等看”的陷阱。他说,最近和从前的房价下跌都教会我们,市场持平时是最佳的购买时机,但谨慎的投资者总想等到房价涨起来再买,结果错失良机。

“当经济形势不明朗时,买方喜欢按兵不动,等待房价降到谷底,”他说,“如果以前的地产周期给我们什么启示的话,那就是在买卖房产时采取‘等等看’的态度是不利的。市场低迷时竞争少,正是买家的好机会。但历史显示,大多数买家都是等到市场情绪转好时才有所行动。”

教训三:不要想当然

Thomson说,投资选择应该基于个人的财务状况和物业的优势而定,对于那些没什么经验,却想通过低价购买物业、装修一番后出售盈利的人应该敲个警钟了。“现在电视上不少装修节目很撩人心,弄得人们都以为自己也能轻轻松松的靠装修赚大钱。但是装修新手往往低估了将物业改头换面所要付出的代价,结果得不偿失。”

“当决定装修时,首先要考虑物业的地点、类型,是别墅还是公寓?是出租还是自住?潜在的买家和租客是什么样的人?简单一句话,要根据目标市场的需要来装修。”

“另外装修时不要花太多钱,一般不要超过物业价值的40%.”

“选择物业时不要想当然,基于日后的基础设施建设,比如公路、学校和购物中心来购买物业是非常有风险的,每年上百个开发议案都被搁置或否决了。就算通过,开发项目也需要很多年才能完成,而且谁也不能保证增加的设施会对当地房价产生正面的促进作用。”

Thomson说,衡量物业未来的增值几乎没有更好的办法,就是看它过去的表现,加上近期的市场走势。“买方必须明白,选择物业不能一概而论,只看区,或者购房时机和暂时的市场趋势,而是要根据买方、卖方、加上物业本身进行个案研究。”

教训四:时机不是一切

投资者学到的一个重要的教训是:不要被当前变缓的市场所吓住,要多注重物业本身而不是购买时机。

销售数据分析清楚地告诉我们,不是你什么时候买,而是你买什么才是关键。低价买进的物业并不能保证未来的增值,只有选择合适的物业,有适当的增值纪录,才能保证在未来不定的市场形势下,一直成为投资者的正资产。

教训五:在财务上永远要留有余地

当市场处于下降时,物业可能卖不到你想要的价格,此时现金流就极为关键。位于阿得雷德的国际投资人Rachel Barnes说,“确保你要买的物业能产生正现金流,买一套物业如果只为了日后升值或者是负收益,在当前的市场环境下非常危险。”

“现在全澳都是买方市场,作为业主,你当然不想在这个时候卖房,在买方市场出售物业肯定不是好时机,但有时也别无选择。这就是为什么我强调在财务上要为自己留有余地,当市场形势变化时才能够挺得住。”

“作为一名投资者,你希望能够长期持有物业,等待它升值。但有时这是不可能的,被迫出售是经常发生的事。出售时,你可能卖不到自己想要的价格,或者根本就卖不出去,这就使投资者陷入很尴尬的现金流的困境中。如果可能的话,务必给自己留有缓冲的余地渡过难关。”

教训六:照顾好你的租客

物业经理Judith Taylor说,在房价下跌的时候,投资者更应该照顾好租客,即使出租房供不应求时也不要放松。

租房空置率在2011年一直都很紧,作为房东,你要留住租客并且适当提升房租。“现在比以往任何时候,你都不希望发生让房子空着而去寻找新租客这样的事情。”

尽最大努力照顾好租客,但不要忘了每年检查你的租金。“如果你照顾好现有的租客,就不应该有空置期。但人们经常忽略的一点是,特别是当他们有长期租客时,经常忘了提升房租。作为业主,你有权利保护好自己的投资,而且如果租客搬到其它地方住,他们可能还要支付更高的房租。”


如果你决定在容易发生水灾和火灾的地区买房,比较谨慎的做法是咨询市政厅,了解当地的规划,评估灾害对物业可能造成的影响。(摄影:陈明/大澳门威尼斯人赌场官网)


教训七:不要依赖旧数据

物业拍卖员Tim Thredgold先生说,最近的市场走势告诉我们,当投资物业时,要看最新的数据。12个月前的数据几乎没有什么参考价值了。

“我不知道从什么时候起,房价开始出现这么大的变化,连近期的历史数据都不太管用。你需要充分调研,拿到最新的数据才行。”

“近来比较突出的一点是,如果你想把当前住的房子卖掉,另换一套房子时,一定要先卖掉再买。轻松卖房的时代已经过去,不要想当然的以为卖房不成问题,也许你卖不到一个好价钱,或者根本就卖不去。何必给自己增加不必要的风险。”

“另外一个需要注意的教训是,不要在这个时候离开市场。现在不是卖房的好时机,如果可能的话,是买房的好时机。要是人们在这个时候离开市场一段时间,这使我非常担忧,可能是很危险的。”

教训八:给自己充分的时间售房

悉尼的房产过户人Adrian Storch说,在现在的市场环境中,卖方要给潜在的买家折扣。房屋在市场上滞留的时间加长了。业主得到的教训是,他们要给自己充足的时间,这样即使售房的过程出现很大拖延也能应对。

“买方一定要获得银行批准,这样那样的手续,没办法,你只能等。现在卖方对买方的任何要求都是尽量满足,比如说他们想要的过户期等等。所以如果你没有给自己留有充足的时间是非常被动的。”

教训九:不要太负面

澳洲储备银行行长史蒂文斯说,过去12个月教给我们要谨慎,但他也表示,澳洲人有时表现得太负面,实在没有必要。

“澳洲经济面临着一系列不寻常的、复杂的因素。经济发展不是稳定的,而是崎岖的、颠簸不平的,财务顾虑时隐时现,正面负面的情绪充斥着市场。然而,新兴国家还是在发展,世界经济总是在不平衡中又达到了新的平衡点。这是一个不变的规律。尽管目前展现出来的都是下滑的迹象,但澳洲的情况并不太糟糕。”

史蒂文斯说,澳洲有很多非常突出的地方,“我们的贸易很好,失业率很低,金融系统稳定,信用等级高,还有很有效的宏观经济政策体系。”

“未来是不确定的,但它永远都是不确定的。我们有我们的问题,但经过合理的分析和判断,一定能够把握好未来的方向。”有什么好悲观的呢?

教训十:预计不可预计的情况

WBP的物业主管和分析师Greville Pabst先生说,投资者从过去一年中学到的教训是:好地点不永远是好地点。年初昆省和维省的水灾给业主敲响了一记警钟,他们开始意识到,在地势低的地区买房有多么危险。其实墨尔本和悉尼很多地区都是洪水的高风险带。“幸运的是,大多数这些地区的居民都没有经历像年初昆士兰发生的洪灾,”Pabst先生说,“这是因为在墨尔本大多数洪水都是闪电式,是由于短期内降雨没有及时排走造成的,而不是像昆士兰那样由于河水水位溢出而产生的洪水。”

不为人所知的是,墨尔本不少市政厅都位于洪水敏感地区,甚至不少还是数一数二的富人区,比如Bayside, Stonington,Maribyrnong, Port Phillip和Casey。“如果你决定在容易发生水灾和火灾的地区买房,比较谨慎的做法是咨询市政厅,了解当地的规划,评估灾害对物业可能造成的影响。”Pabst先生说。

Pabst说,现在人们对地点的选择不再局限于哪个区比另一个区好,就在同一个区中,还要讲究哪条街更好。“临近的几套物业可能在很多方面都相类似,那么例如朝向、平面设计、自然光照和安全等因素对物业价值就会产生非常重要的影响。”

“不少物业投资者都在寻找下一个热点地区,想要赚快钱。”,Pabst先生说,“热点地区通常是短期获利显着,但长期增长有限。由于物业投资高额的交易成本,因此他建议投资者眼光要放得长远一些,要选择能够长期持续增长的地区。”

(责任编辑:陈明)

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