【大澳门威尼斯人赌场官网2012年01月10日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者周行多伦多报导）加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新发表年度加拿大房市报告称，人口老化及移民人口流动正在影响加拿大房市将来的结构和发展，尤其是人口老化，将导致公寓等小型房产的需求增加。

报告称，加拿大的人口老化将日渐严重，随着婴儿潮一代开始踏入退休年龄， 25年内，长者人数将翻一倍，达到加拿大总人口的四分之一。他们对居所的需求不再是之前养育一家大小的独立房屋，而转为对小面积居所的需求，这将改变加拿大房市的结构。

报告显示，2009年新开工公寓占所有新开工住宅的29%，2010年上升到占三分之一，且这个趋势很可能持续下去。到2020年后，人口老化将使一人家庭的比率上升到28%；到2036年，主人55岁以上的家庭数量，将占家庭总数的一半（2006年的数字是37%）。

次外，CMHC数据还显示，加拿大与住房有关的开支，2010年达3,330亿元，比2009年上升7.1%，占全国国民生产总值的20%以上。住宅按揭的信用额，至2011年3月止已经达到10,420亿元。

CMHC辖下房屋需求政策小组的梅尔泽(Ian Melzer)表示，加拿大整体房地产市场将会持续增长，但速度会减缓。

人口及社会经济结构影响房市

加拿大的经济自2009年下半年开始回升，就业及收入都在增长。CMHC报告称，虽然全国平均失业率仍比经济衰退前高，但加拿大在2008至2010年人口增长率达90年代初以来最高，2010年登陆的移民人数达271,000人，是40年来最高记录。

大多数移民会选择多伦多、满地可及温哥华定居，但人数相对已较过去有所降低。去年计算，63.8%移民在该3个城市安顿，低于2001年的72.7%。

人口是影响房市的主要因素之一，人口增长最快的加拿大西部城市，房市也同步增长。3年前在阿省卡尔加里市工作的多伦多道明银行资深经济学家麦首（Jacques Marcil）称，当时一些来自纽省及纽芬兰省等海洋省份的油砂企业员工，每隔10天乘飞机回家一次，因为那里的住房很贵，公司出资让他们飞回家更便宜。

CMHC报告表示，加拿大婴儿潮一代人，年纪最大的今年开始踏入退休年龄，到2036年，长者人数将从目前的占全国人口14%增加到24%，这些人将需求公寓及面积较小的住房。CMHC所做研究显示，公寓及小房子的需求持续增加，老人公寓的需求也在持续增加。梅尔泽表示：“一些长者将迁往较细小房屋或排屋居住，另一些则入住共管柏文单位。”

目前的数据已经看到公寓市场异军突起。2010年全国189,930个新开工单元中，温哥华有一半属于公寓，蒙特利尔及多伦多则分别有48%及45%是公寓。而目前公寓占住宅物业的比率，这3个城市的数字依次为37%、24%及26%。

但是，多伦多地产局资深市场分析经理莫沙（Jason Mercer）对大澳门威尼斯人赌场官网表示，目前所有物业类型（包括高层及低层）及不同地段，都看到成交量及房价持续上升。这意味着需求是来自住房整个生命周期的不同买家，包括首次购房者、换大房者及换小房者。

他说：“在60年代婴儿潮时期出生的人，还没那么快退休。我们看到公寓的销售量比例，在过去10年里上升到了房产总销量的四分之一。有些是大房换小房的买家，但首次购房者一直是非常重要的部分。”

CMHC：大部分家庭仍可负担房产

加拿大央行及一些经济学家都曾表示，对家庭负债在2011年秋季达到可支配收入的153%感到担心，担心一些家庭在按揭利率上升时可能承受不起。

但CMHC的报告表示，在2010年，住房按揭占家庭总债务的68%，在1971-2010年间，这项指标最低是1971年的63%，最高是1993年的75%。报告认为，大部分家庭目前仍可以买得起房产，如果就业稳定，利率的少量变化对他们影响不大。

加拿大房市持续走旺，央行曾试图调升利率，终因全球经济不稳定，利率在2010年9月调升至1%后，一直没有再调升。房市则在预计利率短期不会升高的利好信息下持续上升，公寓单元热度最高。

大多伦多的房市一直呈上升趋势，按多伦多地产局录得的数据，今年11月份的销售量比去年同期增长11%，平均价格则上升10%。莫沙对大澳门威尼斯人赌场官网称，他预计多伦多明年的房市还会上升，只是幅度会小一些。

莫沙表示，尽管今年房价一直呈现强势，但大多伦多房产仍然是消费得起的。他说，在过去几年支持该地区房价成长的关键因素是消费者付得起，及家庭收入中用于支付按揭本金及利息、物业税、水、电及燃气等的比例仍可以接受。

“在未来几年内，我们会看到很多公寓建成交货。”他说：“目前来说，公寓的购买及出租都挺抢手，将来即使供货量增加一些，如果经济状况相差不大的话，估计不会造成公寓降价。”

按CMHC提供的数据，今年12月全国房产成交量与新挂牌数量的比率为55.3%，接近平衡及卖方市场的交界；2010年全年的比率是52.3%，处于平衡市场的范围；2009年的比率是58.5%，处于卖方市场的范围。

多伦多买不起房子的人居冠

CMHC的报告称，大约13%的加拿大人在他们居住的附近买不起房子。多伦多在各城市之中居于首位，达到17.2%，温哥华及哈利法斯并列第二，都是16%；按省份排列，纽芬兰省以16.7%居首位，安省及斯高沙省以15.1%并列第二。

在2008年，加拿大有87%的家庭或者住在自己的房子里，或者有足够收入可购买房子。

报告称，在2006年，登陆5年内的移民只有35.3%拥有自己的房子，加拿大出生的人则有68.7%拥有房子。不过，随着在加拿大的时间增长，移民购买住房的比率不断上升。

（责任编辑：林妍）