【大澳门威尼斯人赌场官网2011年09月05日讯】通过前面的分析我们认为，单就买房收益和成本来比较，买房是划算的。但20年后的房价又会如何？如果到时因房屋折旧、或大环境的影响而导致房价大跌，那买房可能也不划算。为了回答这个问题，我对德国的房价、慕尼黑当地的房价做了一些调查分析，并以此来对未来的房价做一个大概的预测。其实，对于未来的事，又有谁能未卜先知呢？我们只能基于历史和现在的情况对未来作一个大致的判断而已。

德国各个地区由于经济发展不平衡，各地的房地产市场也情况各异，尤其是东西德地区的对比更加强烈。两德统一后，原东德地区的工业降到了前所未有的低点。由于在当地找不到工作和发展机会，大量东德地区的年轻人迁往西德地区，导致东德地区房屋空置率极高，很多城镇几成空城。西德地区的情况刚好相反。

刚来德国时，曾经从德国同事那里听说，东德地区的一些城镇将一些房子拆掉，把零散的居民相对集中到一起去，以改善治安并减少因居民太稀太散而带来的心理及管理问题。可想而知，在这样的地区，再考虑到德国人一直头疼的低人口出生率，房价在可见的未来应该是只会降不会涨。这也是一些德国朋友对买房持观望态度的原因之一。我也发现，持观望态度的德国同事多来自东德地区。

而慕尼黑由于其发达的经济，房地产市场一直都是供不应求。那么将来是不是也会这样呢？一个地方的房地产需求如何，一个很重要的因素是人口的发展。于是，我查了一下慕尼黑人口的发展情况。维基百科有一个条目“Einwohnerentwicklung von Muenchen”，在那里可以看到慕尼黑有统计数据以来的人口发展情况。可以看出，在过去20年中，慕尼黑的人口从123万增加到了现在的135万多。另外，有机构预测，到2025年底，慕尼黑的人口将达到145～150万。单就人口发展趋势来看，慕尼黑地区对房屋的需求应该还是会保持上升趋势的。

那么，具体到我住的这个小镇，情况又会怎样呢？首先也来看看人口发展情况。我上网查了一下，这个镇1992到2002十年间人口增长了19.5%，其后增长趋势放缓，2005到2010年增加了2.5%。估计以后的人口增长可能会进一步放缓。那么，人口会不会减少呢？

再来看看这个镇的基础设施。这个镇有轻轨与慕尼黑市区相连，每20分钟一班车，到慕尼黑市中心也就半个多小时，所以有很多在慕尼黑市区上班的人选择住在这里。而且，轻轨几站路就有几家大的公司，很多员工就住在这儿。我们一直在关注镇上出租和出售的房子，注意到它的房子相当抢手。另外，镇上新建的一个文理中学即将投入使用，无疑也会吸引人往这里迁移。近几年来，镇上还在讨论建一个露天游泳池，最近看来付诸实施的可能性越来越高。

基于交通的便利程度和基础建设的发展，我觉得这个小镇在未来人口减少的可能性不大。这也就意味着，未来房价下跌的可能性不大，或许还会上涨。（待续）