【大澳门威尼斯人赌场官网2011年09月30日讯】【大澳门威尼斯人赌场官网记者唐风报导】目前房地美30年固定利率抵押贷款的利率是4.12%，创下自房地美在40年以前开始追踪这一数据以来的最低水平。然而75%的溺水房主却没有办法拿到如此优惠的利率，他们所付的平均利率要比最低值大约高一个百分点。

　　

根据CoreLogic最新数据，截止到第二季度末，理论上能够以市场利率再融资的2800万个贷款种，有800万笔的利率高于5.1%。

　　

通常资产净值的多少会影响房主能拿到什么样的利率。负资产净值（指贷款额高于房价）者通常支付的利率要高很多。贷款价值比率（Loan-to-Value, LTV）为125%甚至更高的借款人，40%以上抵押贷款的利率为6%或以上。

　　

政府援助计划 效果不佳

　　

数以百万计的溺水（underwater）业主还没有运用2009年启动的家庭可负担再融资计划(HARP)，该计划旨在帮助房主利用较低的利率获得再融资。两年多来,仅有不到一百万房主利用了该计划, 该计划只限于由房利美、房地美拥有第一留置权的，贷款余额不超过现有房屋市场价值的125%的贷款。借款人必须支付成交手续费。

　　

奥巴马总统最近透露了一项新的融资方案， “一年给每个家庭2000美元以上的资助，以帮助低房价带来的经济负担。”随后,联邦住房金融局FHFA负责人说,“FHFA员工一直在与各利益相关者讨论HARP计划中多种摩擦的原因，及为缓解这些摩擦可能做出的努力。最后的审查结果还未确定。”

　　

负资产制约再融资及房屋销量

　　

负资产不仅制约再融资,而且还制约房屋销售量。自2005年销售高峰以来，有些地区房价下降较少，负资产较低的地区，非违约屋（non-distressed）交易下降61%；而在房价下降较大，高负资产的地区，交易量下降了83%。在高负资产区域年销售量的典型的季节性变化很小,表明即使卖方有资产净值，非违约屋销售仍受到其社区高水平的负资产的严重冲击。

　　

去年到期的联邦购房者税收抵免的政策导致了高贷款价值比率飙升。随着住房市场的崩溃, 2008年保险业开始紧缩，高LTV(90%至100%)贷款的比率开始下降。而在2009和2010年联邦买房者税收抵免政策帮助推动房屋的销售,导致接近09年11月税收抵免到期日时，高LTV 联邦住房管理局贷款有小度暴涨，之后延期到2010年4月。09年共计6个月期间,高LTV贷款比率从13%增加到18%.

　　

“高负资产正在限制再融资和住房销售量,是住房市场复苏一个重大障碍。受冲击最严重的市场去年已经有所改善,主要是受法拍屋影响所致。但是,在全国范围来看,抵押债务相对于房价水平还是居高不下。”CoreLogic首席经济学家马克‧弗莱明说。

　　

负资产比例最高的州

　　

CoreLogic报导，截止今年二季度末，全部住宅中1090万或22.5%为负资产，即“溺水”，比一季度的22.7%略有下降。第二季度，另外240万借款人所持房产净值不足5%,被称为接近负资产。负资产抵押贷款和接近负资产抵押贷款住房数量之和占全国总住宅贷款的27.5%。

　　

内华达州负资产比例最高，占全部溺水房产贷款的60%，其次是亚利桑纳州占49%，佛罗里达、密歇根、加利福尼亚分别为45%、36%和30%。

　　

受灾最严重的州负资产比率已经得到改善。过去一年,排行前5个州的平均负资产比率已从41%降至38%。去年内华达降幅最大，从68%跌至60%。内华达州的比率下降是由于大量负资产房屋被划入法拍屋范围，导致剩余的“溺水”房屋数量降低。◇