【大澳门威尼斯人赌场官网2011年09月18日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者李赛琳综合报导）自2009年以来，香港的房地产价格已经上涨了70%，今年更超过了1997年的峰顶，然而已有迹象显示香港楼市开始冷却。不少业界人士认为香港楼市将进入调整期，但对于楼价回调幅度到底会有多大，各方则说法不一。

楼市风险加大

近期，住宅交易量和土地拍卖价格已经开始降低，显示买家和开发商都认为楼市风险正在加大。彭博社16日报导，香港差饷物业估价署(Rating and Valuation Department)的数据显示，今年的住宅价格在7月首次出现下降。而政府自8月份拍卖的三幅土地，价格都低于市场预期。

报导也指，在从今年7月1日起的新的财政年度中，新鸿基地产公司预计香港本地的住宅销售量会下降，公司预期销售约3,000个单位，销售额约为28亿港元，而公司在前一财政年的销售额达到了37亿港元。

香港各大银行自3月起纷纷上调了与银行同业拆息挂钩的按揭利率。一方面，港元一再贬值，让储蓄者更愿意把港元换成人民币，造成港元的贷款增长超过存款增长。另一方面，由于内地实施紧缩政策，企业难以借到款项，也愿意支付更高的利息。银行升息虽是为了追求商业利益，但也暗示香港的超低利率时代将要结束。

尽管港府增加土地供应量以稳定楼市的决心坚定，但也有分析师担心政府的政策实行过晚，而完成住宅建设也需要时间。政府在楼价高时拼命卖地，到新住宅落成时楼价可能已经下跌，增加的供应量只能加重楼价下行的压力。

引人关注的是，港府更在今年6月首次推出针对非本地人士的措施，规定若按揭贷款申请人的主要收入并非来自香港，最高按揭成数需按标准下调至少一成。至于以资产净值为依据所批出的按揭贷款，最高按揭成数由五成一律下调至四成。业内人士表示，目前透过资产净值申请按揭的客户大部分来自内地。

香港按揭证券公司也公布新措施，将参与按揭保险计划的住宅物业价值上限，由原来680万元下调至600万元，并且不接纳主要收入非来自香港的人士申请。（注：按揭证券公司，是专门从事购买商业银行房地产按揭贷款，并通过发行按揭证券募集资金的中介机构，其主要服务对象是商业银行。）

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，虽然内地人来港置业的意欲持续，不过内地购买力已有放缓的迹象，相信港府的紧缩措施会进一步影响内地人士来港置业的意欲。不过也有分析师认为，由于内地楼市调控政策趋紧，限购令范围扩大到许多城市，港府的新措施只是“温柔一刀”，对于内地买家影响不大。

楼市是否会崩盘？

香港楼市转冷，令不少民众担忧，回想起97年的楼市崩盘，至今仍心有余悸。《金融时报》（Financial Times）12日的报导指出，多数人所关心的问题，不是楼市是否会调整，而是调整的幅度到底会有多大。不过，报导称大多数的预测都不认为楼市会崩盘。

其中，巴克莱资本的区域物业研究负责人安德鲁‧劳伦斯（Andrew Lawrence）是看法最悲观的分析师。据他估计，由于借款利率将升高，香港的物业价格明年将下降25%到30%。

而香港世邦魏理仕估值及咨询服务的执行董事Yu Kam-hung则预计在未来18个月物业价格会下降10%至20%。他说：“所有驱动价格上升的因素都在消失。从内地买家流入的资金只会减少，而利率已经见底。”

但是，Yu Kam-hung认为，港元贬值以及第一手物业的持续短缺，会对市场起到一定的支持作用。他补充说，如果港元在未来一年下降超过10%，将会产生来自内地买家的新鲜需求；如果贬值步伐放缓，只下降3%至4% ，则对海外买家的吸引力不会有太大变化。

香港中文大学金融学教授Chak Wong则认为调整来的有点迟。他说：“不应该有一个市场需要人们付出12倍的家庭收入来获得一个住宅单位。”◇

〈责任编辑 王添财〉