【大澳门威尼斯人赌场官网2011年08月30日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者涂佐岸编译报导）美国经济目前面临二次衰退的威胁，其中尤以房市不振，失业率居高不下最令人忧心。但专家指出，美国新的估价制度矫枉过正，无意中人为地压低了房子的估价，阻碍房屋交易，恐不利于房市的复苏。

根据《路透社》报导，去年11月房地产律师麦高恩在新泽西州买房子，没想到签约后还没法进住，只得与父母同住将近一年。这笔交易后来告吹，因为经过两次鉴定，估价都比交易价低了几万美元。

估价与交易价差距的扩大，是加剧美国房地产危机的原因之一。一般说来，贷款人要按鉴价师的估价来决定贷款金额，但买家和卖家对于如何补足估价与交易价的差额，往往无法达成协议。

在经历房价暴跌、高失业率及信贷紧缩的拖累后，许多住屋专家说，房产估价太低已经称为住屋市场一股新逆风。

马里兰州《房贷实务》杂志（Inside Mortgage Finance）的出版商西凯拉说：“在估价问题未排除之前，很难谈到住屋市场和价格的复苏。”

根据全国房地产经纪人协会的报告，七月份销售契约解约率16%，与六月份相当，这是自2010年3月开始统计这项数据以来之最高。该协会说，近三个月的交易，因估价过低而导致延误签约占9%，因估价过低而重新议价占13%。

估价师（appraiser）在全美房地产市场所伴演的角色长久以来被争议。近年考核制度进行了改革，来防制对房地产高估，即使估价师答应助长房地产泡沫。 许多业界观察家认为，新的制度矫枉过正，无意中造成相反的问题：人为压低估价。

房地产数据公司RealtyTrac资深总裁沙尔嘎说：“这个行业，无论从贷款的角度和估价的角度来看，已经从几年前的过度冒进，变得如现过度保守。”

在助涨住房危机时，评估师被指控虚报房屋价值，与房地产经纪人和抵押贷款经纪人同谋。

自2009年以来，抵押贷款融资机构房地美和房利美已禁止从任何经纪人和房地产经纪人以任何理由选择估价师。联邦房屋管理局，在美国住房贷款保险市场为美国低收入和中等收入者，伴演着关键的角色，也采取了类似的禁令。今年上半年，这三个机构共同拥有或承揽保险了全市场 90％的抵押贷款。

怨声连连

因此，根据行业协会对估价所的调查。自2009年以来，大约有300至400估价管理公司如雨后春笋般出现，作为估价师和贷款人之间中介。

房地产经纪人和房贷经纪人很懊恼，并表示，估价管理公司过于保守的估价，往往是打乱他们交易的罪魁祸首。

部分专业估价师对于他们损失了高收费也表不满。前美国估价师学会主席埃文斯说：“他们（这些新成立的公司）雇用这些年轻人，都是基于价格低廉，而不是基于专业知识。”

佛罗里达州住宅估价师戴孟拉说：“因为他们不想被调查，他们不想让自己价格看起来会很高，他们只用最近三个最低的销售价”做为评比。

有些人喜欢的新系统

业内人士说，过劳的估价师担心，如果他们高估了标的物，未来将会被被控告，此外他们还担心被有关银行和资产管理公司列入黑名单，这让估价师小心翼翼。

戴孟拉同意这个看法，并表示若在五、六年前，如果他不能带来高估价，房地产经纪人或抵押经纪人就不会给他工作了。

他说，这事不会再发生。