【大澳门威尼斯人赌场官网2011年07月21日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者王亦笑德国法兰克福报导）2011年，法兰克福房产投资首次转换方向，从以前的投资兴建办公楼热，大量转向投资开发住宅区。这是房地产市场调研公司BulwienGesa考察后得出的结论。他们以2010年为年限，考察了所有1000平米以上的房产投资发展项目，这些项目或者是2008年到2010年已经竣工，或者是2010年才开始兴建，到2015年才能完成的项目。

2011年法兰克福有近160万平米已经落实的民宅宅建筑面积，这些住宅或者正在建设中，或者还在计划中，如欧洲区住宅建设计划，芮德山(Riedberg)和黑宁格（Henninger）住宅区的建设。而2010只有不到100万平米的民宅建筑面积。相反，办公楼的建设规模却大幅减少，2010年有130万办公楼建筑面积，2011年减少到100万。已经竣工的房产项目建筑面积从从2010年的90万平米涨到2011年的130万平米。

很明显，房地产开发商的兴趣已经从兴建办公楼转向开发民宅区，今年的分析结果显示，截止到2015年计划中有40万平米的办公楼会竣工，但民宅的建设却达近70万平米，几乎是办公楼的两倍。

BulwienGesa公司的董事舒尔滕(Andreas Schulten)认为，法兰克福的投资商必须有一个观念的转变。BulwienGesa的分公司经理卡尔斯滕森(Sven Carstensen)也进一步强调，兴建办公楼的发展项目已经不足以成为法兰克福房地产市场的刺激因素了。

民宅市场的复苏不是昙花一现

兴建办公楼热转向开发民宅热的原因是多层面的。舒尔滕认为，“法兰克福的办公楼市场已经饱和”，在法兰克福大量闲置的办公楼房就是有力证据。过去的几年里，尤其是2003和2004年法兰克福曾经大量兴建办公楼而忽略了民宅的建设。

市场的供需关系会对房市进行一个自然的平衡调节，现在又开始了民宅开发热。舒尔滕确定，开发民宅的项目不会只是昙花一现。他建议房产开发商把握住民宅开发项目发展的经济脉搏。在未来法兰克福不该再加高楼房的层数，而是要试着把整个城市不同质量的住宅层次化、市场化。而且应该把那些刚刚迈入老年人范围的50多岁的“年轻”老人视为主要的目标群体，建造时尚的多元文化的民宅区。

对于法兰克福城市规划部门来说，怎么更有效地解决市民住房问题已经是老生常谈了。规划部分发言人称，多年来有很多投资人考虑过很多的民宅建造计划，比如说有资助兴建政府福利房的，或者有中产阶层住房优惠政策等，除此之外的其他计划，目前还都未能进入具体实施阶段。

目前法兰克福大约有3万个房屋单元作为明年的住房储备，这里面有1万8千个住房单元是民宅开发项目确认的，还有大约1万1千的住房单元建在A661高速公路的护栏周围。

改建闲置房并不容易

城市规划部门还打算把闲置的办公楼改建成民宅。但BulwienGesa公司根据他们在调研过程中看到的情况指出，这一计划具体实施的难度太大。因为这样的改建往往要改变整栋楼的房间布局，如果是那些受建筑文物保留的楼房，则改建根本就不可能。舒尔滕指出，如果换算一下，可能楼房的改建成本会比新建一栋楼的成本还要高。

舒尔滕除了是BulwienGesa公司的董事外，同时还担任市场调研员的工作。根据公司汇总的调研结果，舒尔滕还建议，房市的发展不能只考虑法兰克福本地，而应该把整个莱茵美因地区作为一个整体来考虑，就像法兰克福机场的发展，其并非只得益于这个金融城市——法兰克福自身，而是得益于一个整体的地区环境。法兰克福的房市发展也必须有整体的区域意识，这样才可能有更合理、更长远的规划。