【大澳门威尼斯人赌场官网2011年05月30日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者钟瑞悉尼编译报导)在进行物业交易时，买卖双方对价格谈判中的一些事情都要小心应对。

据悉尼晨锋报房地产消息，在英国和美国，有一种称为“压价敲诈” gazundering的方式，也就是买方对一个物业出了一个可接受的价格，卖方同意后，最后协商时买方又把价格进一步压低。“压价敲诈”只是买卖住宅物业的圈套之一。

一次交易这么多钱，有关各方如果不公开诚实，那么买卖双方都有可能损失很大。同样，房地产代理如果对他们的客户不负责任那么他们的名誉和业务都有可能损失。

前维多利亚房地产协会主席琼斯（Adrian Jones）从事房地产代理多年也没有听说这个词，但他知道有这种现象存在。

”这是一种一直存在的手段，只是没有一个准确的词来表达而已，”琼斯先生说。 ”你吃一錾，就长一智。它的工作方式是这样的：一对年轻夫妇首次买房，是协商购买，他们出了价。
“代理人诚心地想做成这笔交易。而卖方对此价格虽有点失望 ，但也有诚意达成交易，同意以低于预期的价格成交。

“他们约定时间按口头报价签署合同，某些所谓更博学的第三者这时出现了，对年轻夫妇说，‘你们出价太高了’，于是这对夫妇撤回了合同。

“卖方惊呆了。然后买方又回来说，如果卖方愿意在他们原来的出价上减少1万到1. 5万他们仍然有兴趣买这个房产。

“这导致了普遍持有的观点，即口头报价不如纸上报价，因此，很多代理商坚持报价要以书面形式提交。问题是，代理人必须把所有的报价提供给卖方，除非另有指示。这是法律规定的。

“如果卖方因此而气坏，他们可以责令代理人不接受口头报价 ——买方仍然有冷静期。
“压价敲诈” 是一个更紧缩市场的一个功能，也就是买家占有优势。

瑞维特（Ray White）地产公司在海德堡（ Heidelberg） 的代理尔斯（Darren Pearce）最近也有类似的经历。

皮尔斯先生说，“我们有一处房产在拍卖前一周，一对夫妇报了47. 5万元的报价。他们说他们不想去拍卖。卖方接受了报价，但到冷静期的最后一天，买家表示他们撤回报价。但他们随后表示，他们仍然愿意以较低的价格购买，并再给报价为46万元。

“这可能不是恶意的，但较低的报价摆在桌面上了，卖方确实考虑了一下。”

皮尔斯先生指出，卖方已提前庆祝了这样的销售，通过这样可能会更倾向于降低价格出售，因为他们已对此感到失望了，因而希望尽快结这桩事。

但皮尔斯的客户最后选择了拍卖，结果是以更高的价买出。

有些找房者聘用买方代理来做这件事，以保护他们的利益。买方代理麦金农（Ian MacKinnon）说，买方代理研究和分析了房地产的真正价值，尽可能了解房地产代理和卖方的意图，确保他们没有弄虚做假。

麦金农先生说：“弄虚做假之一就是对房产报低价，以吸引更多的人来看房和更多的人参加拍卖来提高房产价值。”

“低报价不同于广告报价和代理的评估，这在销售合同中有说明。购房者很难证明这一点，因为他们无法获得该合同。”

“普雷仁（Prahran）一个最近拍卖的房屋报价于80万澳元至85万澳元之间。拍卖在98. 5万澳元就停止，但最后还是以101万澳元出售了。”

“虽然销售代理商取得他们的卖方所期望的结果，真正的投标人很不愉悦地离开拍卖场。许多人对以这样的定价来拍卖感到失望。”

“现在，这未必是代理的错——有时卖方可以强迫代理人。——但代理人的角色就是控制拍卖活动与定价”

麦金农先生说，中介也可以通过给买方施压在拍卖之前出价，“这是否是合法报价，没有透明度。这迫使买家作出快速决定，有时高于必要的报价。”

“法律现已规定，代理人必须以诚实和专业的方式行事，我们与许多非常专业的代理工作过。不幸的是，一些代理商利用一定的方法，与买方模糊的沟通，实现卖方获得最好的结果。”

“ [这]可以是一个情感方式，买方必须在手头有所有的资料和经验，才能让他们自己得到最好的结果”

“作为买方的代理，我们在谈判进程没有情感因素。毫无疑问，房地产代理处理买方代理与普通大众不同，纯粹是因为他们想知道真心的买家。”

“CAV维多利亚消费者事务处理来自有关地产代理的操守的市民查询和投诉。 CAV的发言人艾伯特（Heather Abbott）说，当涉及到房地产，就是买方和卖方都要提防的事。

问题出现在：代理的服务达不到口头承诺的标准，代理人与客户之间的沟通破裂，代理不能遵守承诺提供反馈或潜在购买者的报价给卖方。

“房地产代理必须有一个投诉处理程序，当他们接受他们的客户的业务时，应该解释给他们的客户知道，” 艾伯特女士说，“客户应设法第一时间解决这些事情。如果一个消费者[买方]对代理作出投诉，他们也必须知道投诉处理程序。如果客户或消费者不满意，他们应该联系维多利亚消费者事务以获得进一步的建议。”

提交CAV的其它常见的投诉内容包括代理对买方有关价格，位置，功能，用地规模或开发房地产的潜力作出虚假或误导性的申述，代理对卖方夸大财产权益，或代理人在卖方尚未签合同时告知买家，他们的报价已经成功等。

在这种情况下，此房产就给了更高的报价的买家。 CAV还收到对某些供应商手法的投诉。

艾伯特女士说。“一些卖方在干腐墙壁上油漆而隐瞒了缺陷，有些人告诉他们的代理人说房产的设备已全面可投入使用时，而事实并不是这样，有些卖方在他们成交之前换掉原来昂贵的设备比如洗碗机换成比较便宜的不是名品牌的同类产品。

“虽然代理人要对房地产的广告的准确性负责，但他们是依赖于卖方提供的房地产的真正情况。我们推荐代理给卖方提供一个清单，包括完整，详细的房地产的状况，及成交时留下的款项，电器设备的工作状况。

“一个住宅房产买卖是两个或两个以上个人的私人合约。如果买方认为，卖方谎报房产特点或隐瞒其缺陷，他们应寻求法律帮助。”