【大澳门威尼斯人赌场官网2011年02月18日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者楚云飞澳洲珀斯编译报导）更改房贷可能充满陷阱，但是，只要你做足功课，仍然还是值得尝试的。但如果你不事先把功课做足，可能代价昂贵，并且毫无意义。

随着联邦政府去年12月宣布将进行银行改革后，各大银行打响新一轮价格战，更换房贷的考虑又重新回到公众的视野。

按联邦政府的计划，这些改革的关键部分–废除房贷退出费将在2011年7月开始生效，并且只对新的借贷者适用。但随着价格战的打响，一些银行已经取消房贷退出费。

当然，更换房贷不一定对每个人合适，但也是值得考虑一件事。财经服务俱乐部负责人科尼邵斯（Kerry Cleanthous ）说，简单的为了更换你的房贷而更换房贷是毫无意义的。

他说，从需求来说，房贷消费者不仅需要考虑利率的多少，房贷产品的一些其他特征也是需要考虑的，比如偿还贷款的方式，初始化费用和房贷更改的灵活性等。

一、比较利率

房贷利率通常是人们考虑更换房贷的主要原因，由于有一些小的房贷机构提供比四大商业银行低100个基准点即1%的利率，因此进行节省的范围还是很大的。

infochoice.com.au的数据显示，现在四大商业银行提供的浮动房贷利率在7.67%到7.86%之间，而一些小机构提供的利率最低只为6.65%。你支付低利率的收益很有可能被转换抵押贷款的成本所冲销，如退出费，新贷款的新建账户费和其他再融资的费用。

RateCity的总经理史密斯（Damian Smith）说在通常的情况下，只有当你的新贷款的利率比旧的要低20个基点才值得考虑转换抵押贷款。少25个基准点在25年可为你节省11530澳元。他说，确信你选对了借贷机构，的确贷款利率是人们寻求房贷时考虑的第一个条件，但是你们别忘了还有些无形的因素，比如借贷关系，并不仅仅是数据。

二、多多沟通

对选择哪一种房贷方式做一下调查并不困难。史密斯建议可以从一些在线房贷对照网站着手，那样你可以很快缩小选择范围。他说，和贷款经纪人是值得一谈的，特别是直接和你感兴趣的的贷款机构沟通。

同时和你的现任借贷机构交涉，看他们是否愿意接受你提出的条件。通常令人惊奇的是那些贷款机构往往愿意接受这些条件。科尼邵斯说，征询一些独立机构的专家建议也非常重要，例如房贷中介或者财务顾问。

当处理你的财务问题时，利用专业人士的服务，总是一项不错的选择。因为他们整天做同样的事情，并且每天都做。

三、额外注意事项

重新融资的成本可能相差很大，低的可能只需几百元，高则可达数千元。KeyInvest贷款服务执行总监伯恩斯（Chris Burns）说，如果房主没有意识到更换借贷机构需要支付一些罚款，那么他们可能会犯下一个昂贵的错误。

他说，房贷消费者更换房贷的退出费和新借贷关系成立的初始化费用越少，那么消费者从更换房贷的决定中获得好处越多。有些消费者没有准备好，在一些个案中，他们付不起更改房贷的中转费用，各种费用加起来，可达数千元。

不管你重新选择的是固定利率还是浮动利率，根据抵押贷款机构，你可能会被要求支付名目繁多的各种费用，例如名义上的结算费，政府房贷退出费和提前退出费用等。

当你向不同的房贷提供者重新申请房贷时，根据提供的不同产品，你可能被要求支付各种开始费用，包括政府注册费用，申请费和估价费，数目从100到2000澳元。伯恩斯说，房贷消费者给房屋重新融资的平均费用高达3000澳元。

四、蜜月期的结束

一些房贷机构给房贷蜜月期即第一个半年或12个月提供很优惠的条件，一旦蜜月期结束就转为普通条件。所以当你为房贷签字时，弄清楚你签的具体是什么，如果不太确定，最好征询独立专业人士的建议。伯恩斯说：“不要把你的注意力放在那些蜜月期的条款上，应该更加关注有关的账户费用和其他相关利息费用，而不要在蜜月期结束后而后悔。”

一些房贷机构提供各种特色贷款、来吸引顾客，例如抵消账户。这种账户也许让你产生额外的花费。RateCity说，如果你不用，一个15澳元服务费每月的抵消账户，25年会让你多花4500澳元。所以如果用不到那些服务，你还不如选择一个便宜些的，较基本的房贷。

五、麻烦的过程

史密斯说给房贷再融资的全部过程可能需要几个星期。

另外一个阻挠人们改换贷款的障碍是在更改贷款之后，与之所有相关的信息都得同时跟着改变，如各种支付账单，工资账户，保险甚至是捐款等。

史密斯说很多借款人采取的方式是将他们的房屋抵押贷款打包，这样其他账户会便宜甚至是免费。“如果你转换房屋抵押贷款的话，那么你将不得不从其他的借款人那里开新账户和购买其他金融产品。

然后，你得把你所有的银行转账手续全部重新再办一遍。按法律规定，银行有义务在一定程度上帮助顾客做这些事情。你现在的银行有责任为你把所有你在该银行的直接账户，信用卡账户列出清单。这样当你做转账手续时，会容易一些。

银行没有义务为你做转账服务，但他们有责任为你提供账户清单。

六、经常审查

不管你是否要改变你的房贷计划，每隔一定时间审查一次你的贷款情况总是一个明智做法，因为这样可使你尽可能拥有最好的房贷计划。史密斯建议一年一次，坐下来花一到两个小时仔细的审查一次。每个人最好都花一点时间来看看是不是值得这样做。

科尼邵斯说，因为你的情况总是变动的，一个好的财务顾问会每年检查你的房贷一次来确保，一段时间后，你仍然拥有最适合你的房贷。

七、手把手教你更换房贷

1. 从网络着手

因特网是很个好的工具，你可以在一些网站上很快比较出哪家借贷机构条件较优惠。在infochoice.com.au 和 ratecity.com.au 上都可以找到你所要的信息。

2. 协商过程

和房贷中介，你中意的新借贷机构还有现任房贷提供者商议，得到足够多的信息。

3. 精确计算

考虑到各种重新融资的成本后，计算出新房贷到底能给你节省多少钱。这种事，你也可以寻求房贷顾问的帮助。

4. 最后的机会

提出你的条件，和现任房贷银行商讨，看他们是否愿意和你达成一致。 这样可以为你节省一些转换手续的费用。

5. 作出决定

如果你的银行不让步，要果断的作出决定，你不欠他们什么。

6. 申请新房贷

在你拿到正式的房贷许可之前，新借贷机构也许给你一个带条件的房贷许可，例如，房子需要评估或者你得同意借贷机构给你提供的房贷保险。

7. 签署贷款文件

接下来是签署所有的文件，这是一定要做的事情。

8. 结算

新旧房贷机构交接房贷。你的前任房贷机构会给你寄一份最终房贷偿还文件清单，新借贷机构会给你他们的联系方式，新的账号和借贷注册号。

9. 更新账户

你也许需要用你的新账号重新安排所有的转账服务。法律规定你的前任银行有义务给你所有在该银行的转账清单。

10. 重新开始

每年检查一下你的房贷，看是否仍然是你最适合选择。