【大澳门威尼斯人赌场官网2011年02月15日讯】外国人住在德国，一个很大的问题就是不了解当地的法律法规。在德国的华人，绝大多数都是租房住，当和房东发生各种纠纷时，应该如何对待呢？下面的四个有关租房的法庭实例可以给您一些帮助。

一．住房发霉要减少房租 需事先通知房主

如果住房在建筑方面出现问题，房客可以要求减少房租，但不得擅自减少，而是应该事先通知房东，一同商定降低多少房租。

具体案例如下：一所位于柏林的住宅里，部分墙壁和顶棚长霉，房客在没有通知房主的情况下，于2007年少交了三个月的房租，另外一个月的房租只交了一半。房主因此而提出解除房租合同，并上告法院，希望法院能下判决要求房客搬走。

房客直到这个时候才指出住房长霉的问题。柏林州法院认为，房客即使没有事先通知房主其房子长霉了，但是房客还是有权少交租金的。房主解除租房合同是不合理的，房客可以继续在那里居住。

联邦法庭（最高一级法院）的判决正好相反，法庭认为在这个案件中，房客没有理由少交房租。因为正常程序应该是，房客告诉房主住房内表面长霉了，如果房主不理会，那么房客可以把少交房租当作施加压力的筹码，迫使房主履行修缮房屋的义务。而这个案例中，房客没有事先和房东沟通，就擅自减少了房租。在房主不知道住房问题的情况下，减少房租就起不到向房东施压的作用。所以擅自不交或减少房租是不对的，而房东因为房客少交房租而解除合同是合法的。

联邦法庭案件号：VIII ZR 330/09
柏林Schöneberg地方法庭案件号：12 C 368/07
柏林州法庭案件号：63 S 17/08

二．延长住房合同无需交费

无论在什么情况下，房客要延长租房合同时，既不用交中介费（Vermitteliungsprovision）也不需要交“制作合同费”（Vertragsausfertigungsgebueren）。

具体案例如下：一位房客按照正常程序解除了住房合同，但是后来因为私人原因又决定不搬家了，想继续在这个地方住下去，又和房东签订了新住房合同。房东向其索要1000欧元的“中介费”，但是在发票上却写着“制作合同费”。

汉堡-圣乔治地方法院判决，房东应退回这1000欧元。根据房屋中介法，如果老房客和租房合同里涉及到的新房客是同一个人，那么他人不允许收取中介费。即使在发票上把这笔费用称作“制作合同费”也不行。法官认为，房东只是想用这个方法钻法律的空子，变相收取中介费。

另外，“制作合同费”1000欧元这样的天价也是不允许的。据房客协会透露，收取“制作合同费”非常少见，如果真的要收取这部分费用，那么一般都是50到75欧元之间，而且前提是，房客没有另外再交房屋介绍中介费。

汉堡-圣乔治地方法院案件号：914 C 414/09

三．房东要换暖气 房客必须同意

如果房东要增加暖气配件或者更换旧暖气，房客都必须配合。

具体案例如下：一所住房里的夜间蓄热式炉是70年代安装的，房主想将供暖系统更新成中央供暖，颜料是天然气和木屑。房东认为，这样可以节省很多能源。另外，根据节省能源法规，必须在2020年之前将旧暖气换掉。但是房客看法不同，他认为，新暖气的费用更高，所以他拒绝更换新暖气。法庭判决房主胜诉。

在多于五套公寓的楼房里，1990年之前生产的夜间蓄热式炉只能使用到2020年，之后就禁止使用了。房东现在更换暖气系统，不仅是为以后做准备，而且可以避免日后修理旧暖气的费用。这和暖气费是否会升高没有关系。

法兰克福地方法院案件号：33 C 4250/09-26

四．搬出时不一定非要把墙刷成白色

房客要搬走，按照一切正常程序顺利地解除了住房合同，但是在交房的时候出现了问题，双方对墙应该刷成颜色争论不下。在最近的一个案例中，德国联邦法院判决，房客在交房时，不一定非得把墙刷成纯白色不可，“其它不起眼的色调”并不会导致房子租不出去。

具体案例如下：房客搬走时，房主要求房客将墙壁都刷成雪白色，房客认为这个要求超出了法律范围，拒绝满足这个要求，结果两个人只得请法官来判断对错。官司一直打到联邦法院，法官认为，对于房东来说，最重要的是能把房子很快地出租出去。如果墙不是纯白色的，而是被刷成一种不起眼的浅色调，那么这套住房也是能同样快地租出去的。

过去，联邦法庭就曾经作出过多次判决，房客在居住期间可以任意改变住房内部墙和顶棚的颜色，而不用征求房东的意见。如果在租房合同中明文规定墙必须在居住期间保持某种色调的话，房客可以不加理会，因为这样的规定是不符合法律的。

案件号：VIII ZR 198/10