【大澳门威尼斯人赌场官网2011年02月01日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者肖凡澳洲编译报导)澳洲昆省的洪水可能会限制借款人偿还住房贷款的能力，削弱银行恢复受损物业的能力，导致省内房价下降，信用评级机构警告说。

信用评级机构Fitch日前表示，尽管现在昆省洪水的全面影响尚难以估计，但是他们预计洪水对房价、借款人和银行都将有负面影响。

信用机构发出警告，物业损坏可能会“暂时或永久地影响”借款人的付款能力，洪灾也可能会导致“受损物业的恢复率低于正常水平”。

如果人们不能全额偿付贷款，银行的损失也会增加。Fitch说放贷人的贷款保险——银行本身持有的保险——并不包括遭水淹。

“已直接或间接地受到洪水影响的借款人，因物业的损坏，生活开支的增加，和潜在的收入损失等，很可能会遇到一些财务困境”，Fitch的结构性融资团队副主任詹姆斯说。

该机构说：“此外，由于未来洪水风险，位于被洪水淹没过的地区的物业市值可能被永久调低。”

1974年的教训

昆省房地产协会审查了1974年的特大洪水之后房地产市场的表现，审查结果对业主来说并不是一个好消息。

“1974年，整个布里斯本，房价都受到了下降的压力，”REIQ董事总经理丹‧莫洛伊（Dan Molloy）日前说，“在那段时间也伴随着信贷紧缩。”但他补充说：“在12个月内，整个市场有一定程度的恢复。”

莫洛伊先生说，尽管最近这一次洪水的规模很大，他认为布里斯本居民不会放弃他们对城市河的热爱，“虽然未来几个月会很困难，但最后仍然会全部都回到城市河附近来生活，因为它对布里斯本的经济起着关键作用。”

他说，地产代理正期待在受水灾影响的布里斯本和乡镇中心出租房会出现不菲的价格。“需求将会推动租金价格上涨，”他说。“那要多久才会出现呢，我倾向于认为需求压力将很快出现，因为有如此多的人需要另觅居所。”

房屋卖不出去

LJ Hooker主要房地产经纪人斯科特‧高梅尔(Scott Gemmell)说，受淹的小区可能需要10至15年才能恢复到原先受欢迎的程度。“洪水将对房价造成什么样的影响，我担心在短期内，”他说，“在某些情况下，房子可能卖不出去。”他说，他估计1月底以后物业上市量将激增。

高梅尔先生说，他的办公室也被租房查询淹没，并为受影响的人编制了一份优先清单。

昆省省长安娜‧布莱日前说，28000套房屋需要在洪水后完全重建，许多房舍几个星期、几个月甚至几年都无法居住。根据RP的数据，11月份布里斯本房屋的中位价下跌了1%，经季节性调整后，跌到43万2900澳元。

去年随着央行提高利率，加上商业银行在此基础上再增加利率，全国的房屋价格开始停止上涨。

洪水冲击价格

SQM的研究主管路易斯‧克里斯托弗(Louis Christopher)也认为，水灾的影响将波及房价。

“在中短期之内受洪灾影响的物业主都会受到负面的冲击，因为大量的潜在购房者很可能避开发过洪水的区域。”

“实际上，这对于在布里斯本的富裕地区（如新农场）的业主是非常坏的消息，有许多名贵的物业受到了影响，”他说。

根据Fitch估计在昆省，在所有的证券化抵押贷款中，1.5%受洪水冲击。Fitch评估证券化贷款——称为住宅抵押贷款支持的证券 ，或捆绑在一起并转售给机构投资者的贷款。

而墨尔本皇家理工大学房产及估价讲师马特‧迈尔斯(Matt Myers)说，房价在很大程度上取决于洪水后当地经济可行的程度。他说：“有些地区最终将会回归到相似的价值——许多房价依赖于这些地区的经济。”

“如果有工作机会，人们就想留下来，而且如果有足够的人有足够的保险来重建，那么这些地区就会做得很好，”他说。“但我预计一些农村地区可能永远不能完全恢复过来。”

略有上升

RP数据卡梅伦‧库舍尔(Cameron Kusher)说，离溪边几条街之内被水淹过的物业估计会降价10%左右。“在未来五年，任何想在昆省或其他省买房的人，洪水报告将是他们一个时髦的术语。”

强势汇率已削弱了昆省的旅游业和减缓了建筑业的过度发展问题，而且房价也受到了强势汇率的阻碍，因此房价将仅以每年2.8%通货膨胀率的幅度增长，“也可能更小”，他说 。

不过，费尔法克斯(Fairfax)所拥有的澳洲房产监察机构(Australian Property Monitors)的经济学家安德鲁‧威尔逊说，1974年洪水后布里斯本的房价没有多大的变化，洪水后那段期间仍每年有增长。但是，那段期间通货膨胀率却高涨。

威尔逊先生预计如果没有经济衰退或其他严重的自然灾害，到年底布里斯本房产业将恢复过来。“我们预期布里斯班市场将在今年第三季度有小幅提升，”他说，“这很可能迟了一点——但只是推迟一个季度。”

按揭付款推迟

澳洲主要银行已宣布受洪灾影响的住户按揭付款推迟，并增加了客户的信贷额度。

“洪水所造成的全部影响还没有被量化，将取决于对受影响地区每笔交易风险。”Fitch称。“然而，经Fitch评级的抵押贷款所支持的交易是否会承受洪水有关的损失或收益减少，仍有待观察 。”