【大澳门威尼斯人赌场官网2011年12月06日讯】中国的房地产市场，最近成为研究中国问题的海内外人士关注的焦点。但准确的说，“中国房地产”这个名词本身就颇有几分荒谬。中土根本不存在“房地产”，因为没有土地的拥有权亦即产权，哪来的“房地产”呢？在大陆可以谈及的，充其量只有房产或房产的使用权，如此而已。外国人所称“Real Estate”（房地产），指的都是土地。土地之上的房子，是土地的附加或只是“Improvements”而已，亦即在土地之上的建筑改进。
房子与土地和朝廷与国家
地上的房子和人间的朝代一样，都是来来去去、去去来来的；房子可以推倒重建，朝代可以更新换代，房子没了地还在，朝廷没了国还在。想想我们今晚睡觉的这栋房子下面的土地，以前有多少达官贵人、平头百姓、英雄好汉、高低贵贱都曾在其上往来行走、盘桓栖居、入土下葬呢？美国电视上常有广告卖金属探测器，有点像探雷器，人们可以买来在自家院里扫一扫，很轻松的，没有排雷兵那种危险。广告说有人在院子的地下发现了古老金币、金戒指等等，不一而足。那天突发奇想，要在咱家三分之二英亩（约4市亩）的地上也扫那么一扫，没准儿会发现美国内战时士兵的短剑、“乱世佳人”里郝思嘉的戒指、或印地安人的箭头之类的，也未可知。
话说回来，有些人还就是弄不清房子和土地、朝代和国家、政权和社稷、共党和中国之间的区分，加上红朝豢养的五毛们的乱搅浑水，弄得当今社会黑白不分、是非不明。想正本清源、名正言顺，人们该使用的名词不是“中国房地产”，而应当是“中国房产”或“中国地上建筑改进使用权”，这样才合情合理。
中国房地产价格的基础
近日与朋友闲聊论及中国房市的未来，买进和抄底的机会什么时候到来。跟他们开玩笑说，中国百姓目前最应该做的，连看房、观望都不是，而是集体罢买，毅然不买房以迫使政府让步。等既得利益集团资金流动出现困难，还贷压力高得难以承受，他们也许会放弃既定政策，说不定会同意将土地产权跟房子一起卖给民众。本来这些土地的拥有权就是国人的，要回原本属于自己的土地，既理直气壮，也合乎天理。那时谈论中国房地产的真正价格，才有合理和合法性的基础。
当然，对亟需住房和不满通胀侵蚀收入的人，要他们不买房恐怕很难做到。而另一个随之而来的问题就是，如果目前的房价过高，高得不合理，那中国的房产降价多少才算合理呢？这倒是一个很有趣、很现实的问题。第四季中国房产价格环比下跌的趋势越来越明显，一般降幅在二成左右，部分楼盘超过三成，四、五成的也不罕见。但即使如此，离住房的合理价位，好像还有距离。
塞尔维亚软件工程师马顿‧亚当莫唯奇（Mladen Adamovic）创立了一个叫“Numbeo”的网站，据说是世界各国生活成本最详尽的数据库。根据他的数据，全球350个城市中房价与收入之比最低的 40个城市，美国占了31个，其房价／收入的比率在1.2至3.2之间，亦即人们以1.2到3.2倍于年薪的价格，就可以买到中间价位的住房。而全球住房最难、房价／收入比最高的7个城市，中国占了2个（上海和深圳），北京和广州都在20名之内。比上海还困难的城市都不在发达国家，他们是巴基斯坦的伊斯兰堡、突尼斯的突尼斯市、埃塞俄比亚的亚迪斯亚贝巴和阿尔及利亚的Tizi Ouzou。这些房价最贵的城市，房价／收入比在23至53之间，亦即人们必须以23到53倍于年薪的钱，才能买到中间价位的住房。
房地产价格该降多少
依笔者在世界各国包括北美、南美、欧洲和亚洲的日本、台湾等地游历的经验，美国房价相对于收入无疑是全世界最低的，拿中国跟美国比显然不太现实。但拿中国跟日本和台湾相比，应该不算太离谱，因为台湾和日本的人口密度都远高于中国大陆。用亚当莫唯奇的数据也行，全球350个城市的平均值是9.9，亦即世界人民平均需要花10年的收入，才能买下一栋中间价位的住房。
中国房价在一线到二线、三线城市间差距很大，这也很正常。北京房价即使降一半，五环内也要2万，一套50平米的住房要100万。大陆工资即使是北京的白领，一个月有7、8千的收入，购买一套50平米的住房也超过世界平均负担。所以，在降价一半之前或对普通民众来说，要花费20到30年的收入才有可能买下或“租”下这套住房。
鄂尔多斯康巴什作为大陆房地产泡沫的样板，楼市从去年的均价1万元暴跌到目前的3千，降了7成，50平米的住房15万，这倒是不错。可惜没有人会去“鬼城”居住，“鬼城”的房子挪到北京，也许有吸引力。
对大陆民众来说，房价为年薪的5至10倍，应该是可以接受的。大陆目前的年薪平均在2、3万上下，50平米的房子不超过30万，每平米3千到6千，才算比较合理。从目前中国房市的泡沫价格看，降幅真的需要达到70 %才行。当然，要赶超美国、达到美国人的住房水平，要降90%才有可能。即使那样，房子面积还只有美国的五分之一。
中国房产如果降到这个水平，可能算合理，对众生也有利，但能实现吗？官方通讯社说，房地产调控不能有丝毫的动摇或半途而废，必须让房价回到让社会公众满意的“政治水平”。显然，房价在中国不是经济问题，而是政治问题。中国政府卖地收入20年间涨了6千倍，地方财政增长20多倍，他们也许愿意看到房价受控制的降低以安抚民心，银行也说降一半能挺得住，但超过一半呢？那就难说了。◇
本文转自252期【新澳门威尼斯人赌场官网周刊】“商管智慧”栏目
