【大澳门威尼斯人赌场官网2011年12月22日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者李睿澳洲悉尼编译报导) 在澳洲房地产价格上涨期间而大量贷款买房的一代澳洲人，曾对住房市场充满信心。但现在，一些购房者发现他们的房产价值远不及他们背负的房贷。在大约300万借贷家庭中，每50个家庭中就有1个家庭拥有负值房产，比例不算高，但如果房价像一些分析家预测那样继续下滑的话，2012年在澳洲拥有负值房产的人数可能增加。

房贷市场的“缩水”会伤害本已脆弱的房地产市场。任何被迫销售自己房屋的人都将明显削弱其家庭的财富，而房价进一步下跌将阻止投资者购买住宅物业。澳洲国家社会和经济模型中心的首席研究员本‧菲利普斯(Ben Phillips)分析显示，有6万家借贷家庭的房产将亏本。负回报的前景必将影响到2012年澳洲人的购房热情。

澳洲房市前景黯淡

根据惠誉（Fitch）评估机构数据，澳洲最新的房贷拖欠率，从3月份的1.77%下降至9月的1.42%。今年底的双降息让抵押贷款人更容易还款， 市场预测到明年6月前，储行会有多达5次25基点降息。尽管如此，房价停滞或下跌的前景仍会导致拥有负值房产的房贷家庭数量继续上升。

根据住房市场数据，澳洲房价在2010年底达到顶峰后，到今年10月份全澳城市住房价格回落4%。 2011年的最后一个周末房屋拍卖显示，降息并没有扭转房产下降趋势，悉尼的清盘率和平均价格都处在2011年的低点。

2008年全球金融危机期间，房价下降了2.6％，而目前房市出现了4%或更多的价格下降。西悉尼大学教授史蒂夫‧吉恩（Steve Keen）预测全澳明年房价至少下降5%，因为房贷家庭急于削减债务。

主流评论家如西太平洋银行经济学家，预测2012的房价将持平或更低。 借贷成本降低，对欧洲债务危机的担忧和家庭不愿借贷让澳洲储行的降息丝毫无用。

银行放宽贷款条件抬高房价

房贷家庭出现房产负值的原因之一是银行放款贷款，允许借款人借贷接近或超过购买房产的贷款额。其他借款人还借额外的债务去装修或翻新房屋。麦格理资深经济学家布赖恩（Brian Redican）表示，房产负值在澳洲房地产市场罕见。 高贷款额度价值比相当少见，直到过去10-15年才出现，贷款额度价值比（LVR）用来评估房主承担债务的能力。

澳洲统计局及国家社会和经济模型中心的住房市场数据分析显示，房产负值是根据借款人贷款额度价值比与今年的住房价格下跌相比得出的。贷款额度价值比在过去二十年大幅增长，随着贷款条件放宽，银行给出的房产价值的比例更高。买家有了更多的资金后，抬高房价水平。正如“经济学家”及国际观察员认为的那样，澳洲房价达已到世界上最高的水平。

澳洲昆省预计19,700个家庭会出现房产负值，占贷款人数的3.2%。而在西澳，16,000个家庭出现房产负值，占贷款人数的4.5%。纽省房产缩水最小，9000家庭有1％家庭出现房产负值，而维省9100家庭，1.2％出现房产负值。南澳5000家庭中， 有2.1％的家庭出现房产负值。塔州1100家庭中，有1.5％的家庭出现房产负值。

各大银行进行“压力测试”

房产负值的问题对银行或借贷人只是体现在文件上， 除非借贷人被迫出售房屋。分析人士认为，这种强迫销售不大可能发生，除非失业率骤升，失业率目前约为5.3%。

上周，澳洲金融评论报导，澳洲主要的银行监管机构——金融监管局下令，各大银行假设在住房价格下降30%，失业的情况上升到12％情况下进行“压力测试”。不过，这是在欧洲大崩溃和中国经济急剧放缓，造成失业率可能突然上升的情况下才会发生。

总部位于墨尔本的Wakelin物业咨询总监莫妮克（Monique Sasson Wakelin）表示，少数房产负值家庭对明年整体市场的影响不大。住房市场价格在2011年的前10个月出现下降，布里斯班领头，房屋价格下降7.5％和墨尔本房价下跌了5.8％。

菲利普认为，2012年这一现实将继续压制买家的兴趣，澳洲抵押贷款市场并没有处在险境。相反，有些市场如：西澳和昆士兰，如果经济条件严重恶化，这些市场将感受到强烈打击。

（责任编辑：李熔石）