【大澳门威尼斯人赌场官网2011年12月20日讯】房价直直落，许多有购屋梦的人欲把心动化为行动，但许多荷包不够饱的首次购屋人必须指着银行的脸色贷款买房。在银行大幅缩紧信贷，工作情况又不稳定的情况下，许多人把借钱的对象从银行改成老爸，“老爸银行”遂成房地产界买屋的一股趋向。

根据全国房地产经纪人协会的调查发现，今年首次购屋人从亲人好友的现金赠予或借钱来当做买房头款创历史新高，比率达1/3。

银行越来越一毛不拔是这股趋势最大推手，许多银行要求至少两成或以上的头款，同时在工作单位的年资、信用分数的要求严格，使得许多年轻的购屋人不得不大动脑筋筹出头期款。

向老爸老妈、爷爷奶奶、或有钱的叔叔阿姱伸手借钱，是很多人最简单直接的选择；不过，在国库也“求财若渴”的情况下，这股趋势也同时被国税局IRS盯上，卯起来在全美各地查账。

赠予或借贷的税务问题

许多税务专家都建议，不论赠予或借钱给小孩买房，最好先找税务会计师仔细咨询一下，因为这两种方式都会涉及报税，一不留神，就有漏报或报错的税务问题。

如果爸妈是用赠予的方式，把钱直接送给孩子当买房头款，从2009年1月之后，每人每年赠予给每个小孩超过1.3万，或者爸妈合体赠予每个小孩超过2.6万元，就必须申报赠予税。如果超过1.3万但仍在终身累进的赠予税免税额度内，则只需要申报而不用缴税，2011年和2012年终身免税额从原本1百万上调至 5百万，但没有人知道未来是否会再调回一百万。

此外，孩子在买房时，银行也会要求购屋人提出赠予证明，表示购屋人未来不用还这笔钱，以示对银行房贷有较佳的偿款能力。

而如果是父母借款给孩子，由于带着帮助孩子的慈爱心理，很多爸妈借钱都是免息的；但根据国税局的查账大典，亲子间借款金额在一万美元以上，若无明订利率，国税局就会自动设定一个利率（applicable federal rate，简称AFR），认定父母“应该”要有利息收入，并且把这笔“应收的利息”视为父母应当缴税的收入。所以免息借钱给孩子的父母，还要额外向国税局缴税。

国税局的网站有一个网页专供民众查询这种AFR税率，该税率每个月调整，并且依借款期限长短而不同，细节可详查//www.irs.gov/app/picklist/list/federalRates.html。

从整个家庭的金流来看，如果爸妈借给孩子的钱有利率，而孩子把利息悉数付给自家爸妈，看来肥水不落外人田。但根据今日美国的报导，这种“老爸银行”平均借贷给孩子的年利率只有0.4%，对爸妈来说几乎没有任何利息上的好处，证明了爸妈的羽翼一辈子都只为孩子张开当保护伞。

亲人间借贷有利亦有弊

甚至由于“老爸银行”利息超低，审批流程又方便，有些人甚至全部向爸妈贷款，然后拿全部现金去开价买屋，因为用全部现金开价买屋很容易在价格和竞标上取得绝对优势。

不仅国税局盯上这股趋势，税务界也在“老爸银行”这个趋势中找到商机。专为亲人间借贷进行契约订定和税务咨询的网站 National Family Loan，迄今就已经帮“老爸银行”借出近1800万元。

但是当屋主付不出房贷时，一般银行可以用短售屋、法拍屋来销售求现，卖不掉的法拍屋还可以推倒，然后把土地卖给政府一笔勾销房地产税，若再消化不掉，还可以倒给房地美、房利美，最后让全体倒霉的美国纳税人负担，但“老爸银行”却可没有这种底气。

而且，孩子也没法像法拍屋一样，把房子扔给银行就远走高飞，这笔不能躲掉的债就酿成日后一些家庭“茶壶里的风暴”。轻者感恩节晚餐会吃得很尴尬，重者则反目成仇。

另方面，一些金融专家则认为，家庭里的借贷不利于金融的流动性，对于整体金融体系并不见得好。