【大澳门威尼斯人赌场官网9月8日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者涂佐岸编译报导）美国房市崩盘，导致全球金融风暴，至今还担心房市二次衰退的问题。但紧邻美国的加拿大，靠着老派的金融作风以及不爱举债的民间文化，经济快速复苏，房价甚至超出危机前的水准。

据《华盛顿邮报》报导，律师弗里茨（Kevin Fritz）七月份付了40%定金买房子，但考虑美国房屋的销售和价格仍然不稳定，所以他到房价已经反弹超过危机前水平的加拿大买房子。

由于加拿大没有美国家庭购屋者的租税优惠，他必须尽可能的积累头期款，他希望他的贷款银行和未来15年他缴贷款的银行是同一家，这在美国很少见，金融公司通常将抵押贷款转售。

弗里茨说：“加拿大人讨厌负债，这里的人不用财务杠杆。”这种态度一部分是文化，一部分是银行的做法和规定所形成的，除非他们可以很清楚的负担的起，否则宁可没房子。

道明银行（TD Bank）执行长克拉克（Ed Clark）说：“加拿大的抵押贷款制度是建立在监督管理架构上，而美国的抵押贷款制度则是建立在管理和政治架构上。”正当由美国领导，讨论如何提高金融体系的稳定时，他说：“这真讽刺，引发危机的一个原始原因，正是美国的抵押贷款制度。”

作为美国主要贸易伙伴的加拿大，在全球经济衰退中也难逃劫数。在同样遭受经济衰退时，保守党政府动则提出数百亿美元的额外支出，刺激经济。

但这里的经验与美国截然不同，它提供了一个研究如何制定政策、法规和结合消费者行为来创造经济条件，使屋主像弗里茨一样享受稳定的价格升值，而他们的美国同伴正经历多年不确定的痛苦。

在美国，由于首购退税截止，5月份的新屋销售创下的历年最低纪录30万栋，7月份的数字再降到27.6万栋，续创历史新低。

一旦进入危机，这里的银行会根据严格的规定，强迫提拨比美国公司更多的资本和倾向更保守的管理。

加拿大抵押及房屋公司（the Canada Mortgage and Housing Corp）是政府机构，它密切的与政策配合，为房屋市场提供的抵押贷款保险，但不像美国的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），他们从来不想以社会和经济原因来鼓励购买房屋。

加拿大的税法是中立的，房贷利息是不能抵税的，这实际上鼓励购房者付出更多的头期款，如此避免了房贷违约。银行本身也希望留住他们已经作成的抵押贷款并收取利息。

大多数贷款允许5年后重定利息，而且大多数还有提前还款罚则，这在美国很罕见。道明银行首席经济学家亚历山大（Craig Alexander）说，结果，当美国房地产泡沫化市场低迷时，加拿大市场从头到尾“一贯理性”。

亚历山大说：“从基本上讲，我们所看到的加拿大房屋市场是根据供需在变动着。”他对比美加两国说，美国的房市受宽松的贷款和华尔街证券化的抵押贷款所驱动，“在加拿大抵押贷款就是抵押贷款，银行很愿意放在资产负债表上。”

房地产市场繁荣时，加拿大的次级抵押贷款，仅占当地银行贷款来源的5%，在美国则占20%。当美国的房屋市场仍然疲弱，加拿大市场却显得生气蓬勃，加拿大央行最近已采取提高利率和其他监管措施来抑制需求，例如，提高贷款的资格。

加拿大的房地产公司Re/Max总经理潘蜜拉．亚历山大(Pamela Alexander）说，她的经纪公司在抱怨央行采取了这些行动。她说：“我曾说：对正在发生的事，高兴点，这将是短期的痛苦。但它意味着一个长期的市场。”

加拿大表现的一些基本原则，现在已获得越来越多的G 20其他成员国的接受，例如提高银行准备金，以及更加小心的管理风险。但是其他国家政府可能很难复制加拿大消费者的心态。

据报导，现年25岁的杜泽（Caralie D’souza），3年前她从大学毕业，在安大略省政府找到一份工作，一直在稳定的存钱，直到她确信她至少存够20%当头期款，并认为价格合适，才在多伦多市中心购买一套公寓。她说：“跨上财富的阶梯这是很重要的，从我还是个小孩，就一直在储蓄。”
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