【大澳门威尼斯人赌场官网9月2日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者张茹澳洲墨尔本编译报导）Tracey和Jyoti夫妇1999年在墨尔本Northcote买了第一套住宅，当时花了$247,500。11年过去了，现在的房价已是今非昔比，而且在这期间他们也进行过装修。Tracey和Jyoti想知道，现在自己的房子到底值多少钱。他们注意到不少邻居家都卖了好价钱，不知自己的房子比较起来怎么样。上面这个场景在日常生活中是再普遍不过的现象，每一套房子在交易之前首先要估价，那么，在澳洲有哪些专业人士可以估价，他们的标准又是怎样的呢？
据时代报报导，如果你只是想要卖房子，一般地产代理就会给你一个估价；而专业估算师，通常是由银行聘请，他们出于贷款的目的对房子进行评估。现在越来越多的房主都喜欢采用估价师第三方的意见来确定合理的售价。
地产代理的估价只是“大概的评估”，而估价师的估价则具有法律效力。除此之外，他们的估价方法有什么不同？我们还是以上面的例子做说明，看看地产代理和估价师分别是如何对房子进行估价的。
在拜访Tracey他们家之前，地产公司Nelson Alexander的Michael Fry先生显然做足了功课，他带来了好几页纸花花绿绿的销售数据。在Northcote卖房子已有好几年的经验，Fry先生只要在屋里屋外转一转，就知道这套房子很符合买家的需要：绿树成荫的街道，靠近公共交通和公园，受人欢迎的古典式外观，开放式的客厅，通风良好，三闲大卧室，两个现代化的浴室，带娱乐区的宽敞后院。
这样的物业适合广泛的人群，从年轻家庭到退休人士，或是白领夫妇，而且房子还做了绿色环保评估，安装了雨水罐，这一点很合当地买家的心意。“总之，这套物业有很多长处，在潜在的买家中会有强劲的需求。”Fry先生说。
WBP物业集团的估价师Sjouke Price先生则是采用了不同的方式估价。他说，在City近郊，土地的价值构成物业价值的80%。因此，评估土地面积、地点、周围的设施非常重要。土地的任何问题，比如说不正确的头衔或者不合法的建筑，在估算师的评估中都是不可忽略的部分，“它们可能会导致几万元的麻烦。”
在Price先生到来之前，他也是做了充份的准备工作，周围的火车、电车、甚至步行几分钟就能到达购物中心，他都了如指掌。街道整齐有秩，物业本身也保养得很好，但如果想装修的话，依然有很大的空间。
估算师的估价具有法律效力的，因此最终的估价报告必须要与三套物业相比，一个是类似的物业；一个是明显更好的物业，以便给估价制定上限，最后一个是较次的物业，以确定价格的下限。“我们必须考虑到最坏的情形，比如说因资金困难，物业被法拍。”Price先生说。
刚巧街对面的一套物业最近卖掉了，由于房子本身不值什么钱，售价几乎等同土地价格，这就给了Price先生很好的参照，以此算出每平米土地的价格。然后，在这个基础上进行调整，加上房子的价格。“与同类物业相比太重要了。”Price先生说。
那么这套物业值多少钱呢？
通常人们认为地产代理的估价偏高，估算师的估价偏低，而业主的期望值居中。然而，这个案例是个例外。
地产代理Michael Fry先生到房子这儿看一看就给出了估价，他的估计是根据对该区的了解，以及近期周围物业的销售价格，基于此，他认为这套物业的估价在$800,000上下，以$750,000万至$830,000万的价格投放市场是没有问题的。
Price先生的估价出来的就晚一些，他先花了几个小时发电子邮件，核查土地的情况，他的估价在$825,000至$875,000之间，其中土地的价格占了$700,000。
对于Tracey和Jyoti夫妇来说，他们认为房子的价格应该再高一些，但很高兴这个区的土地这么值钱，他们特别满意估算师的估价不仅给了他们一个价格，而且还告诉他们这个价格是如何得出的。“我们以后卖房子心里就有数了”，“400元的估价费花得值。”
估算师的估价意味Tracey和Jyoti夫妇可以以此为依据，从银行贷款出来，这就是人们常比喻的把房子当作取款机，“我们可以把钱抽出来再买一套投资房或是买些股票，就像那些有钱人那样积累财富。”
当然，他们也明白，估价与拍卖的成交价还是两回事，“最后的价格还是取决于买家在拍卖当天准备出多少钱。”
估价时地产代理看什么
1. 与当地的其它物业售价相比
2. 街景以及地段（附近公共交通、购物和其它设施的情况）
3. 物业是否具有买家喜欢的特征
估价时估价师看什么
1. 与邻近地区的物业售价相比
2. 街景以及地段（附近公共交通、购物和其它设施的情况）
3. 物业是否具有装修或开发的潜力
