【大澳门威尼斯人赌场官网7月9日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者林森报导）全美的商业房地产市场属于借债过度。预计在未来几年每年大约有3300亿商业债到偿还期，其中许多将很难找到替代债券，因为房市价值缩水，而且借贷者采用更为保守的信价比(loan-to-value ratios)。而市场去杠杆化(deleverage)过程将需要注入新的巨额资本。

今存在的严重的供需失衡状态，仅有少量的产品应对超常的需求。高净资产的国内投资个人和家庭在过去的两年里主导着市场，但如今遇到了越来越多重返商业不动产市场的机构资本的挑战。还有，在今天的市场，外国投资是随处可见，外国高净资产投资人也以1980年代以来不曾见过的数目出现。

高筑壁垒 限制外国投资不动产

纽约 REBNY商业地产部副总裁克纳卡尔(Robert Knakal)表示，外资对美国房地产的投资被1980年通过的《不动产外资税法》，简称为“FIRPTA”，给限制住了。此法对投资美国房地产的外国资本(相对于投资美国其他产业的外国资本) 不公平地设置了过高的税赋壁垒，他认为FIRPTA也是非美籍投资人更多投资美国房地产的主要障碍。

当时FIRPTA立法是担心外国资本对美国农用土地的控制，而要求做美国不动产生意而盈利的外国人必须交纳比他们做其他种类财产投资生意更高的税。

此手续增加了可观的行政负担，不仅仅是针对在美国从事不动产交易的外国人，而且对不动产购买者也是如此。FIRPTA还要求外国投资者在售出不动产的当年年末交纳所得税。

FIRPTA歧视性政策

对FIRPTA支持呼声较高的是在1980年代中期，当日本投资者在纽约市积极收购地标性建筑的时候，最为著名的是洛克菲勒中心。

克纳卡尔表示，这种担心没什么基础。在美国，外国人拥有的不动产往往是由美国公司经营管理、租赁、提供服务，并向当地政府纳税。这些外国投资人的律师也往往是美国的律师事务所，就像他们的房产保险是由美国的保险公司担保一样。

正因FIRPTA，相对于其他种类财产投资交易后毋须交纳所得税，外国人投资不动产正遭到歧视性政策。克纳卡尔建议，国会立法机构应尽快废除或修改 FIRPTA。

提案《不动产复兴法案》做修正

今年一月，众议院提案4539号，即2010年《不动产复兴法案》(the Real Estate Revitalization Act of 2010 “RERA”)提交国会以修正FIRPTA。这项提案旨在降低美国不动产的外资投资壁垒，为纠正不动产投资遭受的不公平待遇(相对于其他资产投资种类)跨出一大步。使不动产业主在最急需的时候在世界范围寻求所需资金。

《不动产复兴法案》将废除《不动产外资税法》中的“美国不动产控股公司”(U.S. Real Property Holding Corporation)条款，并将不动产投资垄断企业的对外国股东的资本盈利分红定为一般性盈利。它也将不动产投资垄断企业的资产变现分配定为一般性盈利，只要分红超过外国投资人的股份基数。

在《不动产复兴法案》下，不动产投资垄断企业的股份和其他不动产控股公司将不再属于美国不动产行业，因而消除了对不动产投资的部分歧视。《不动产外资税法》还将继续对投资美国不动产的直接外国资本盈利征税。

克纳卡尔建议认为，与全球合作美国赢多输少。技术的进步改变了世界商业的运营模式。合作则有利可图。虽然美国总体的经济增长并不依赖于外国对不动产的投资，但通过废除或修改《不动产外资税法》，房地产市场将会显着增强。因为这会将外国人投资不动产行业拉回到同其他投资领域相等的地位。◇ (//www.dajiyuan.com)