【大澳门威尼斯人赌场官网7月20日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者林珊如澳洲布里斯本报导)由澳洲首富地产集团主办的“开发商大揭密讲座”，于2010年7月17号在昆士兰台湾中心热烈举行。讲座内容为关于如何开发房地产以及开发时的注意事项，多数属于专业知识及商业机密，因此吸引了一百多位对房地产开发有兴趣的听众出席。

讲座主讲人为首富地产集团总裁曾祥伦，他将房地产开发分成九个步骤，并一一的详细的做了介绍：

1. 看地及调查：最基本的调查一定要了解有无淹水纪录(Q100)、基地分区(Zoning)、 周边环境，未来计划等等。然后要概算一下购地成本及开发成本，才能规划可行性分析(Feasibility Study)，进而掌握总成本及利润。

2. 银行融资：几乎所有开发商做建案都需要跟银行融资，所以了解银行的游戏规则就显的格外 重要，包括土地融资比例、建筑融资比例、贷款更新期限、自有资金，才能进而规划现金流。银行在贷款时通常也会要求预售(Pre-Sale)来降低风险，这部分也要跟银行交涉清楚。

3. 签约买地：这边要注意合约特别条款、调查期、融资条款等等…同时所有税务及法律规划都应该在这时候做好准备，等建案开始后再做会复 杂许多。

4. 申请开发核准(DA)： 申请核准时首先要跟地方政府了解当地划区(Zoning)，然 后要跟城市计划师讨论能划多少快地的分割或几层楼的房子，接着才请测量师画出土地分割每块的大小、形状、路、公园、储水池等等…。然后要请工程师将污水管线、自来水管线、电线、电话线等…所有的连接点都画好才能送审，若是做排屋或公寓开发，就要再找建筑师来画房子的结构 及外观来送审。

5. 行销广告及预售：通常银行在批准建筑融资前都会要求预售到达一定的比例才核发拨款， 所以预售是整个建案非常重要的一环。在销售方面可以找代销公司或是不动产中介或投资人俱乐部，自己做广告方面则可着重在于现在很发达 的网路广告、网站、电子邮件广告，以及传统的广告方式双管齐下。

6. 工程动工：若预售达到银行要求，银行便会拨建筑融资款，也就可以开始动工了。不过在动 工前必须决定好建案管理者、土木建筑公司、一般建筑公司，建筑材料等…，所 有的承包商也应该签约明订完工时间、品质等…以严格把关品质、预 算及工期。

7. 工程完工：完工时会由总工程师出具完工报告或最后测量报告，而地方政府会照着这份报告 一一核对当初开发核准的条件与内容来决定是否符合要求。若不符合要求会限期改善，若符合要求则会将这份报告建档。

8. 申请使用执照(Registration of Title)：拿着完工报告去地方政府申请使用执照(Registration of Title)，地方政府会将这份报告封存并审核，同时这份报告也要提交州政府的负责单位(Dept. of Environment and Resource Management)审 核。要注意的是地方政府颁发的是一般的街道门牌号码，州政府颁发的则是地籍编号。这个步骤完成后整个建案也接近尾声了。

9. 交屋(Settlement)：交 屋阶段可以说是所有的开发商最兴奋的时候了，当然除了建案结束可以松一口气以外，客户买房子的钱也在这时候全数涌进。在交屋前2个月左右就必须开始连络客户，告知他们要准备办贷款，才来得及交屋。客户 的银行也会有鉴价师来做鉴价。这个阶段通常会由双方律师来做合约及房屋的最后确认。

曾祥伦表示，此开发房地产的9个步骤，也算是开发房地产的基本概念。其实真正开发房地产的时候会有更多突发状况或是细节必须注意，有兴趣的朋友欢迎与他联络。富地产集团联络电话为1300889137。